住宅专项维修资金，通俗地说，是房子的“养老钱”也是“治病钱”。住宅专项维修资金怎么交存、用在哪儿，和广大业主息息相关。为规范济南市住宅专项维修资金使用及管理，维护业主的合法权益，近日，济南市住房和城乡建设局公布《济南市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)，并面向社会公开征求意见。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
济南细化住宅专项维修资金首期交存标准 记者 夏子繁 摄
交多少？
首期交存标准依据有无电梯
作为小区业主的一分子，众所周知是需要按比例交存商品房住宅首期维修资金，不过也有部分购房者不解，购房手续已办完，为何还需要交存一笔住房维修资金？实际上，维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，是为了保障业主住房周边设置的正常运行，作为住宅楼的住户都有义务共同维护共用的环境和公共设施，一旦损坏造成不便，物业公司则会动用住房维修资金尽快修复。
此次征求意见稿明确，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业、物业管理区域内的储藏室，规划配建的车位（库）业主都应该按照规定交存首期维修资金。其中，物业属于商品房的，维修资金由业主个人交存；属于出售公有住房的，维修资金由售房单位从售房款中提取。
根据交存标准，商品住宅、非住宅物业按照业主所拥有物业的建筑面积交存维修资金，首期交存标准为：未设共用电梯的房屋每平方米60元,设有共用电梯的房屋每平方米120元。出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。济南市住房城乡建设部门应根据本市实际，依法适时调整首期维修资金交存标准。
怎么交？
业主未交存，不得交付房屋
记者注意到，目前，济南市现行的住宅专项维修资金管理办法于2010年7月1日制定实施，此次征求意见稿较原办法有部分修改。其中，对于首期维修资金的交存，征求意见稿中明确为商品住宅、非住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收。值得一提的是，新增了“建设单位应当督促业主交存，业主未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋”内容。
此外，截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金，在房屋出售时可向业主收回。已交付但业主未按规定交存维修资金的房屋，由建设单位交存首期维修资金，建设单位有权向业主追偿。建设单位应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。开发企业申请办理商品房预售资金监管终止手续时，应提供已交付商品房和未售商品房维修资金交存相关材料。
业主交存的维修资金属于业主共有。市维修资金管理机构应当在商业银行开立维修资金专户。按物业管理区域设房屋账户和公共账户。维修资金房屋账户余额不足首期交存额30%的,或者未建立维修资金的，业主委员会应当组织召开业主大会或者业主共同决定维修资金续交、补建方案，相关业主应当按照方案续交、补交。已售公有住房业主续交的维修资金按房屋户门号设分户账，按商品房维修资金进行管理使用。
如何用？
原产权单位破产，物业可申请
维修资金如何使用，一直是讨论的热点，也是此次征求意见稿的重点内容。根据《办法》，维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由相关业主按照专有部分面积所占的比例分摊。
住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造涉及尚未出售的房屋，开发建设单位或公有住房售房单位应当按照未出售房屋的建筑面积分摊维修、更新和改造费用。业主维修资金分户账面余额不足支付分摊费用的，差额部分由该业主补足，未交存维修资金的，由业主直接支付。
值得关注的是，根据《办法》，商品住宅小区业主委员会、已售公有住房原产权单位为维修资金使用的申请人，但由于多种原因在实际操作中时常会出现申请人空缺影响维修资金使用的情况。此次征求意见稿中提出，有下列情形之一的，可由社区居民委员会或其委托的物业服务企业作为申请人：未选举产生业主委员会的；业主委员会拒不履行申请人职责的；业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；业主委员会不能正常开展工作的其他情形；原产权单位因破产、兼并或改制等无法正常开展工作的。
用哪里？
情形不同适用三种方式
维修资金能用于哪些方面？维修资金使用通常分为三种方式，一般使用、计划使用和应急使用。维修资金一般使用，是指一次投票表决一个维修项目的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。维修资金计划使用，是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的，涉及全体业主的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。可以一次表决不超过连续两年的维修资金使用计划。
维修资金应急使用，则是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的应急维修项目。其中，能够启动应急维修程序范围的情形包括，物业管理区域内发生的屋面漏雨、外墙渗水的；电梯发生故障影响正常使用的；消防设施存在故障的；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；玻璃幕墙炸裂的；排水管道严重堵塞或爆裂的；地下车库雨水倒灌的；道路路面塌陷的；其它可能造成人身安全事故或严重影响业主生活情形的。出现此种情形，物业服务人、业主委员会、社区居委会应采取紧急处置措施，制定应急维修方案，并向所在地街道办事处报告。
此外，征求意见稿中还特别提出，应急维修涉及电梯等特种设备的，应提供特种设备主管部门下达的整改通知书或具备相应资质的第三方检测机构出具的检测报告。鼓励使用维修资金购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。
谁来管？
双2/3业主参与表决
记者了解到，此次征求意见稿中对于维修资金的管理也作了明确要求，业主大会设立前或业主大会未依法决定实行维修资金自行管理的，由市维修资金管理机构代管。房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。
业主大会实行维修资金自行管理的，应当在所在地街道办事处（镇人民政府）组织、指导下，按照下列规定办理：拟定维修资金管理方案，明确委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源，并在物业管理区域内进行公示，公示期不得少于七日；经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。未按规定交存维修资金的业主，须补交后方可参与表决。未成立业主委员会的住宅小区，由社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。
相关业主对维修、更新和改造项目和维修资金使用等事宜提出异议的，由异议人与申请人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
