在生机勃勃的壬寅年春天,迎来了《山东商报》二十一周年华诞。《山东商报》的二十一年,见证了济南这座城市历史进程、城市建设、人居生活变迁；《山东商报》肩负着公平、公正报道的使命。在今年国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：“保持房地产市场平稳运行，稳妥实施房地产长效机制，扎实推进保障性住房建设”。
着眼未来，2022年，城市更新进入重要时期，将由大规模增量建设向存量提质改造和增量结构调整并重转变，内需潜力巨大。《山东商报》通过对话与采访的形式，得到了地产圈资深人士对未来市场判断的真知灼见。我们着重反思与探索、着重颠覆与开创、着重理性与建设性，力求为行业摸索、提炼、辨明一条适合未来山东房地产行业发展的实践之道。
◎山东商报·速豹新闻网记者 段丽丽 综合整理
中国建设报社战略合作部主任
田子超
抓好产品与服务
尽管对于当前房地产市场形势有各种意见和预判，但是对于企业而言，归根结底只有把精力和心思用到如何抓好产品品质和服务上去，真正做到像一名工匠一样钻研作品，才能打动“上帝”即消费者的心，从而赢得市场的掌声。
近年来山东经济社会发展取得了重大进步，人民群众对美好生活的要求十分迫切。相比较国内其他发达省份和国际发展趋势，山东房地产和人居环境还有较大提升空间，特别是在健康住宅、科技住宅、绿色住宅以及适老化设计、物业管理等方面，还存在大量创新突破的挑战和机遇。这些正是企业应当深耕发力的靶向。
大道至简，素直以对。在大浪淘沙的今天，请用产品说话！
济南市房地产业协会 执行副会长
李刚
2022年1-2月份市场运行情况
受市场下行影响，部分三线城市出现银行降首付、降利率、宽松首付资金来源等政策。此类城市均不是重点城市，从未出台过限购限贷政策，调整应属于银行依据市场变化，自行调节，不存在政策的变化。
2022年以来，济南楼市未延续去年底的成交量，1-2月份全市新建住宅销售约1万套，140多万平方米、同比下降约三成，二手房成交面积也下降了约三成左右，但整体价格保持平稳。春节假期，到访客量、成交量少，几个大项目成交也不理想，市场仍处于观望状态。整体来看，市场成交不理想的部分原因，是由于去年同期市场处于上行趋势，看涨的预期明显，带来小阳春快速升温，全年成交好于正常成交水平，透支了大量购买需求。但随着2021年下半年以来市场下行，市场预期下降，购房人观望情绪加剧，带来今年以来成交量不及预期。从市场调研情况看，市场局部有回暖现象，但未呈现全面回暖。
山东师范大学城市与房地产研究中心主任
程道平
21周年见证楼市繁荣与理性
21年来，伴随着我国城市化的快速发展，正是中国房地产业和济南楼市壮大繁荣、持续改善人居环境条件、持续提升商办物业功能价值的关键时期，市民住房人均居住面积已从约二十平米增加至超过40平米。政府借助房地产业发展，赢得持续提升地方财政能力，为改善基础设施、发展园区经济、增加公共服务创造了条件。中央坚持房住不炒和楼市调控，倡导住房保障和稳地价、稳房价、稳预期，引导房地产供需匹配，使得近几年楼市逐渐回归理性。
房地产业首先是民生的产业，妥善处理危机，防止市场断供、支持楼市健康发展，同时实施住房保障，是政府的重大历史责任。理清本地房地产发展条件和政策资源，做好发展规划，把握科学供地的布局、规模、价格和节奏，进而引导房地产产品开发走向绿色智慧文化高品质，满足今后高品质生活的需要。
山东财经大学房地产研究所副所长
张振勇
土地供应稳健 政策趋向宽松
济南市发布2022年度国有建设用地供应计划，全市全年计划供地74813亩，3月4日举行了2022年首次土地推介会，第一批次计划拟出让用地约4506亩。目前济南市土地市场经过调整，逐步趋于理性，整体稳中求进。近期国内部分城市开始释放相关利好政策，如降低首付款比例，降低购房贷款利率，放松限购条件等，房地产相关政策趋向宽松，济南也应该积极研究调整房地产调控政策。目前济南房地产市场东部与西部市场分化仍然明显，市民对新房偏好仍然高于二手房。“十四五”期间，济南市将以发展保障性租赁住房为重点，初步规划建设15万套（间），建立健全保障性租赁住房基础制度，明确保障范围，合理确定租金，严格项目审核认定，加强运营管理，建立健全住房保障管理服务平台，有效缓解新市民、青年人住房困难，努力实现全体人民住有所居。
山东世联怡高物业顾问有限公司总经理
朱江
一季度济南房地产市场表现
根据世联怡高数据显示，2022年1-2月，济南市区住宅销售面积累计成交59.1万平米，同比减少41.8%；住宅金额累计销售105.1亿元，同比减少36.4%；市场整体均价17790元/平米，同比上涨9.3%。
2022年伊始，济南市场交易量同比去年同期下降明显。从板块来看，市场表现分化明显。雪山、高新、药山等板块热点盘凭借自身项目素质，外加价格及渠道动作加持，保持较好流速。其余板块项目大多不温不火，低速持销。从政策层面来看，2021年末至今，中央多次明确房地产仍是支柱产业，稳经济亟需稳地产。期间各地松绑政策频现：首付比例下调，按揭利率下调，限售放松，监管资金松绑，公积金异地互认等。本轮行情，是预期的引导恢复，房地产市场会相对温和地回暖，将不会出现暴涨暴跌。
易居企业集团克而瑞城市研究事业部济南机构总经理
唐堂
利好不断 市场有望回暖
1月20日，LPR迎来20个月来的首次下调，2月份全国87城房贷利率下调，济南首套房利率低至5.3%。利好信息不断，旨在恢复市场信心，但房地产行业生存环境仍不容乐观。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速滑向负增长。由于2021年第二次及第三次集中土拍，土地市场成交热度下滑，导致2022年一季度，商品住宅供应减少，总供应74.95万㎡，同比下降40%，成交127.19万㎡，同比下降48%，成交金额212.60亿元，同比下降45%。市场供求双降，跌幅较大，房地产业仍处于下行趋势。2021年一季度，恰逢传统春节假期，受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，房企推盘积极性偏低，整体市场去化也相对疲软。
目前政策底已现，随着政策利好不断传导，居民购房预期迎来改变，但短期内信心修复仍需要时间，未来济南市场有望逐渐回暖复苏。
