作为济南地铁二期建设规划中的“明星”路线，穿越经十路的济南地铁4号线一期一直备受市民关注。伴随近日4号线一期工程进行第三期围挡施工，济南即将迎来地铁换乘大时代。地铁换乘大时代为泉城带来的不仅仅是交通的便捷，更是重塑济南各片区板块的价值。纵观济南地铁历史，从无到有，从有到“精”，换乘大时代吹来的楼市“热风”赋予沿线楼盘新一轮的活力，而这正是地铁为泉城带来最真实的“红利”。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“从无到精”的泉城地铁
加速叠搭的便捷交通
地铁由于其容量大、速度快、准时等优点，已成为市民快速出入中心城区的重要交通方式。近年来，泉城济南的地铁快速实现了“从无到有”“从有到精”，加速叠搭的便捷交通正逐步解决济南“上班族”头疼的堵车问题。
梳理济南地铁历史过往，这是一段20多年的艰苦奋斗史。据了解，“泉城”济南境内泉水众多，而这也使得整个主城区地质较为复杂，在地铁尚未建成之初，泉水既成为了济南的名片，也成为了影响地铁建设的因素。2009年7月，《泉水影响研究报告》明确划分出济南不宜修建地铁的敏感区域，探明局部路段修建地铁的适宜埋深条件，在敏感区域外修建地铁不会影响保泉。2015年7月16日，济南轨道交通1号线开工建设，2016年6月20日，济南轨道交通3号线全线开工建设，同年11月22日，济南轨道交通2号线（时称济南轨道交通R2线）批复并开始建设。仅仅不到五年时间，2019年4月1日1号线正式开通。随后没多久，同年12月28日3号线也开通运营。
伴随去年3月份地铁2号线开通，作为济南首条东西走向的地铁线路，2号线东接3号线，西连1号线，形成了“一横两纵”的“H”形格局，标志着济南正式迈向地铁初步成网运营时代，对于济南市民而言，乘地铁通过换乘即可通达全城。根据规划线路图显示，整个地铁线路以奥体片区、国际金融城片区、新东站片区、西部片区为核心，向外延伸，搭建整个城市交通框架。未来地铁二期建设规划线路通车后，6条线将串联起西部片区、老城区、奥体文博片区、唐冶片区、黄河以北起步区、新东站、章丘区、大学城等区域。相较于公交、出租车等交通工具，乘坐地铁通行对于济南市民不仅更为快捷准时，也更为方便。如今，济南地铁已经正式迈入换乘大时代，而近期地铁4号线、6号线的加速建设，标志着地铁为泉城市民带来的“红利”正在逐步兑现。
“地铁热”激活沿线楼盘
带动房地产价值提升
北京地铁开通后，沿线房价短期翻了一倍，并由此形成沿地铁商业带，地铁站口和商业之间的有机结合展现了巨大的商机。而深圳的地铁开工后，沿线2公里范围内的住宅转售、房屋置换成交率都高于沿线的其他区域，就其所在的小区物业而言，也略高于同等水准的物业。至于租金收益，那更是高于其他同类型地段15%甚至以上。
回看济南近几年日渐成熟的地铁配套，换乘大时代带来的除了交通的便捷，更是吹来了一阵楼市的“热风”。作为济南首条东西走向的地铁线路，去年3月份2号线的顺利通车，建立了济南“一横两纵”的“H”形线网，可谓瞬间激活了沿线的楼盘。实地探盘中记者发现，自2号线开通后，沿线不少楼盘早早就打出了“地铁盘”的宣传语，无论是展架、展板，还是地推广告上都凸显了“地铁房”标语，个别楼盘广告宣传语甚至精确到距离地铁站多少米。伴随楼盘的宣传蹭上了地铁的“热度”，沿线不少售楼处冷清的到访量也开始有了质的飞跃。其中，2号线沿线一楼盘置业顾问表示，他所在售楼处正常一周到访量大概在40组左右，2号线开通仅半天时间，到访量就已经达到了90组。而另一处售楼处内，以往7点钟就已经锁门的大厅，在2号线开通后直到晚上10点都有人看房。
除了新房，“地铁热”也激发了二手房房东售卖的信心，在地铁开通后没多久，部分业主的群里就炸开了锅，许多二手房房东纷纷嚷着要提高挂牌价。据沿线一中介机构相关负责人介绍，2号线开通后周边房源点击量有大幅度提升，最高峰时点击量提升了近20个百分点，除此之外诸如微聊量、带访量都有明显的提升。“地铁开通后对二手房房东影响挺大，一些并不急于置换房屋的房东开始较大幅度上调价格。”该负责人称，这并非个例，全国很多地方地铁开通后都会产生这种现象，虽然最终这股“地铁热”会渐渐回落，但是从长远角度来看，地铁给周边楼盘的影响还是很大的。
有业内人士称，地铁交通有高效、快捷、准时、大运量且受外界环境干扰小等优势，“从全国多地地铁对沿线住宅价格的影响来看，在其他因素差别不大时，地铁站周边住宅的价格会高一些，而且更好卖。”该业内人士表示，但相比于普通住宅，地铁沿线对高端社区住房价格影响会小很多。
城郊楼盘或将成“新宠”
赋能板块居住理念提升
地铁初开通的时候，为沿线楼盘带来阵阵“地铁热”，而当城市的地铁线路更迭变得更为密集时，对于城市最持久的“红利”在于重塑诸多板块的房产价值。在多条地铁线路开通后，城市的延展空间和活动空间会骤然变大，由此带来的效应则是购房者的选择余地增大。
在此种意义上来说，购房者心目中传统的郊区楼盘，特别是地铁沿线的，将变成“准市区”楼盘。对购房者而言，多坐一站或少坐一站，在时间上并无太大差距，这样一来，地铁沿线的远郊楼盘在位置上的劣势就不明显。与相对郊区的楼盘比较，地铁经过的市中心区域，由于该区域周边基础配套本身就很完备，房价也因此相对已经较高，所以地铁给予这部分区域的赋能则相对较少。所谓“一根铁轨挑两端，两端产业都受益”，伴随未来济南地铁不断发展，待到地铁建设形成规模后，将对城市两端偏郊区区域起到较为明显的带动作用。
除了让城郊楼盘变成“新宠”，济南地铁不变的“TOD”的理念更是为所在片区的居民带来不小的“红利”。据悉，“TOD”是一种以公共交通为导向的发展模式，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，有适宜步行骑行、连接性、高效率交通、混合性、高强度、紧凑性的基本特征。这种开发模式,以人为本,最大程度上发挥公共交通的作用,目前在国内许多城市备受推崇。
在济南，地铁线路建设正在进行沿线“TOD”一体化开发。其中，2号线腊山站上盖开发项目成为了济南第一个与站点全融合的综合上盖开发项目，而近期亮相的济南西客站片区的龙湖“TOD”商业项目，其商业部分总建筑面积达更是到了近23万平方米，未来或成为济南规模最大的龙湖天街。此外，济南轨道交通集团还曾根据“TOD”的理念提出了“轨道+物业”的发展思路,即轨道交通加上沿线的物业开发。地铁带来人流，对周边区域的经济、生活的发展有非常大的带动力量。像地铁盘、地铁上盖综合体、地铁通道街区等都是伴随地铁衍生出来的商业和生活配套，直接受益者就是在地铁沿线置业的居民。伴随济南地铁规划一步一步实现，未来济南地铁大时代来临，无论是给各个板块带来“红利”，还是对居住理念的提升都会产生很大影响。
