今天，翻开中国城市交通地图，中国城市轨道交通系统正以前所未有的速度扩张，如今45个城市开通轨道交通线路237条，运营里程约7546.9公里，稳居世界第一。
龙湖济南奥体天街外景
从世界到济南，TOD已成城市发展模式之产物。
在围绕打造“轨道上的山东”大战略背景下，济南的轨交系统，完成了当时全国最大跨度的现浇连续山型梁结构，突破了每小时100公里的运营速度，实现了5G网络全域覆盖，如今仍在加速发展。
作为城市迭代更新的关键，TOD模式更有着1+1>2的增值效应。
比如，承担 40% 的出行需求，覆盖中心城区 60% 的居住和就业人口，打造千亿元轨道交通产业链及消费中心，治愈“摊大饼”带来的诸多城市病，让城市实现精明增长。
打造TOD站点上的“微城”
TOD更像是城市中的一座功能齐全的“微城”。
拥有复杂而全面的业态，是城市轨道交通上的具有生命力的“小型城堡”，这才是城市TOD的开发逻辑。
在国内，龙湖集团从2003年就对TOD模式高度关注，并着手打造TOD项目，重庆“北城天街”就是最初的尝试。
目前，龙湖已持有TOD项目70余个，以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。
其中，龙湖在济南先已布局三个TOD项目，分别是2020年12月已开业的龙湖济南奥体天街，正在建设的龙湖济南北宸天街计划于2023年开业，还有已经摘地正在规划中的济南西客站TOD项目。
据统计，龙湖济南奥体天街开业三天客流突破38万，销售额突破3538万元。开业一年时间里，龙湖济南奥体天街迎接了1000万消费者、吸引60万消费者注册成为天街会员、举办130余场人气活动、带领230余个品牌共同开拓东部新商圈，为区域引入全新优质品牌的同时，更携手众多本土品牌实现升级。
随着西客站第三座龙湖天街项目的动工，龙湖CBD、新东站、西客站三座TOD布局济南中、西、东部，凭借其自身强大的品牌资源、商业运营能力和优异的区域规划能力，自造一座座商业大城，高度吸引消费力，直接拉动板块价值。
导入多元化业态的“赋能”
那么，龙湖是如何“看透”TOD，又是如何“读透”济南这座城的呢？
龙湖做出的两个动作分别为：
一是龙湖集团内部多航道业务协同及外部产业聚合能力对业态复合多元的TOD综合体开发运营形成强力支撑，进而才能以TOD模式的落地为整个城市“赋能”。
二是TOD模式强调“轨交枢纽+大型综合体”之间的融合，项目一般开发周期短则5年-8年，长则10年以上，这就要求开发者有稳健财务盘面，自律性强流动资金充裕；三是要求拿地房企必须具备极强的城市资源配置、空间规划设计、产业统筹导入等“过人”能力。
一个TOD项目立项到落地，龙湖是这样参与的——以正在开发的龙湖济南北宸天街为例。
首先，在轨道交通规划阶段，龙湖即已经深度参与其中，从城市规划发展方向，到站点研判到周边配套、人群分析，每一个方面都进行深入研究，并给予相关部门更合理的建议。
其次，在轨道交通的建设阶段，龙湖也会深度参与站点的规划和建设，以保证TOD与轨道交通无缝接驳。
最后，在成功摘得项目之后，会根据城市需求和区域特色，进行规划设计，以求TOD项目可以最大限度的助力区域发展。
而对济南这座城市的“读透”，则体现了龙湖对TOD项目选址的“智慧”。一要保证与轨道交通必须无缝对接（地铁上盖），二就是位于济南核心价值地区，周边有较为成熟的消费能力和人口密度。满足当下条件后，龙湖锚定了上述3个TOD项目，总投资超过30亿元。未来还会在济南继续加大TOD投资，逐年增加TOD项目的开发体量。
