3月济南多个改善项目扎堆入市，有效刺激了二手房市场上的刚改客户群体，提升了市场整体交易活跃度。山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，春节假期后不少二手房门店人气相较去年年末有所回升，但同期相比属于正常现象。不过，自3月中旬以来，渐回温的二手房市场让购房者与房主对市场各有预期，购房者希望“探底”买房，而房主却“一分不让”，双方的共识愈发难以形成。此外，受疫情反复影响，部分小区管控更为严格，由此导致线下带看困难，整个二手房市场刚刚回暖就遭遇了“倒春寒”。有业内专家预判，二手房交易的“小阳春”预计将延迟到来。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
刚刚回暖的二手房市场，因多重因素影响导致“倒春寒”
二手房门店人气初回温
优质房源不缺市场
3月是春暖花开的时节，亦成为了济南各大房企扎堆推新入市的好时机，随着推新入市预热释放信号，刺激了二手房市场上的刚改客户群体，也提升了市场的人气。记者实地探访济南多家二手房门店发现，3月上旬济南主城二手房人气有提升，相较去年下半年，到访人气幅度提升约5%至10%。
“3月上旬最多一周能接待大约20组客户，成交率马马虎虎。”济南历下区和平路附近一中介机构相关负责人表示，每年上半年基本都是二手房交易高峰季节，年后一段时间门店人气恢复较为明显，但从周期来看，属于正常的市场波动。3月上旬记者曾探访该门店，现场有购房者正与中介签约，据该门店工作人员介绍，除店内值班员工外，当日大部分中介均外出带客户看房。据该负责人介绍，年后以来银行针对二手房放贷提速，再加上近期多个改善型项目即将入市，这都对二手房市场形成了有效的抓力。“目前济南二手房市场整体分化现象明显，有的房源降价销售难成交，而有的优质房源挂牌价却还在上浮。”该负责人说。
记者了解到，中介人员所称的优质二手房房源，指的是占据“楼龄新、学区好、位置好、物业好”这其中一项特点的房源，而济南具备上述条件的二手房占比却并不是很高。
实际上，不仅仅是济南，在流动性放松的支持下，全国各地二手房成交规模自春节后逐周攀升，市场修复迹象较为明显。今年3月1日，郑州出台18条楼市新政，成为了全国首个全面放松限购限贷的城市。相关数据显示，自郑州楼市新政发布后两周，郑州二手房共成交1795套，较前两周上升10.9%。除此之外，3月7日至13日，包括北京、深圳、苏州、南京、厦门、宁波等在内的10城二手住宅成交量为13208套，比前一周增长11.22%。其中，北京二手房成交4329套，环比上涨29.07%。
买家想“抄底”卖家不让价
诸多因素影响二手房市场
然而济南二手房市场人气初回温，并不代表实际交易量的快速上涨。近日，记者再次对济南二手房市场进行现场探访发现，步入3月中下旬以来，尽管二手房市场拥有轻微的回温现象，但是“回温”让购房者和二手房房主在交易上难以达成共识。同时，受疫情影响部分小区管控更严格，由此导致线下带看困难，诸多因素的影响下，济南二手房市场小阳春或难达到之前预期。
实地调查发现，伴随调控政策宽松稳定，银行房贷针对二手房放贷政策持续提速，济南二手房市场确实感受到一丝暖意。对于购房者与二手房房主而言，这一丝暖意既激起了买家“探底”入市的决心，又提升了卖家高价售卖的信心，两相影响下二手房交易并未达到预期中的高活跃度。“这个价格就是最低价，低于这个价格免谈。”济南历下区和平路附近一中介门店内，房东李先生称自家房子一口价236万，是挂牌以来最低价位，若是低于这个价格就是“亏本”。而据该门店一中介透露，此前李先生挂牌房源报价仅为230万，“伴随利好消息不断，部分房主售卖信心大幅度提升，都希望卖个好价钱。”除了房主心理产生变化外，二手房市场的回暖也让部分购房者抱着“抄底”的心态入市买房。“好房子确实不少，但是我们希望以一个更低的价格购房。”购房者罗女士表示，尽管好房源容易被人“截胡”，但是整个市场可选房源依旧很多，能用一个较低的价格买到心仪的房子是每个购房者最大的心愿。
除此之外，受疫情反复影响，近期济南不少小区疫情防控也变得更加严格，部分小区甚至不允许除本小区居民之外的人员进入，而在这种情况下二手房带看的流程则变得非常复杂。“在这种严格的管理下，很多客户嫌麻烦，那些不着急买房的客户干脆就暂时搁置看房。”济南市中区一中介机构相关负责人称，如今他们门店的经纪人已经陆续把工作重心转为线上，通过各类二手房交易平台、微信以及电话等方式保持与客户沟通。此外，近期他们也在不断为客户梳理各类房源信息，能线下看房的尽量去看，而部分进出流程较为复杂的小区，则通过线上VR看房的方式尽量满足客户需求。“诸多因素影响下，整个市场成交量并没有想象中得那么好，同期对比甚至下滑严重。”上述相关负责人称，如今济南二手房市场只能说是结构性回暖，较前几个月表现优秀，但整体回暖仍需要一个过程。
刚“暖”就遇“倒春寒”
购房者购房需求或后延
根据3月15日国家统计局发布的2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计最新数据显示，济南2月二手房价格环比下降0.2%，同比上涨0.8%。梳理历史统计数据发现，自去年9月份开始济南二手房价格持续呈现“滑铁卢”，截至今年2月二手房价格已经出现六连降。伴随全国各地宽松型楼市政策陆续推出，今年开春以来多城市二手房市场都开始渐渐回温，但是随着疫情等诸多因素影响，购房者心理预期产生了变化，刚刚回暖的二手房市场就遭遇了“倒春寒”现象。
“购房者心理的变化，对于整体二手房市场影响很大。”有业内人士分析认为，去年下半年济南二手房市场的“冷清”对于购房者信心打击不小，伴随年后全国多城推出楼市宽松政策，购房者信心有所恢复，而三四月份本应是刚需客户购房需求释放的高点，又因受疫情防控等诸多因素影响，购房者购房信心再次动摇。由此使得二手房交易受到影响，市场一线带看量明显降低，成交量也随之减少。“如今从线上平台的点击量看，购房者对于二手房的关注度正在逐渐升高。”业内人士称，实际上绝大多数购房者都有一定的购房需求，只是在目前的大环境下他们的购房需求被压制导致有所后延，而他们购房信心恢复需要一个周期。
该业内人士还表示，如今国家政策层面给予了二手房更多的支持，这对于购房者购房信心的恢复具有很大的作用。“所有支持性政策的传导都需要一定时间才能生效。”该业内人士称，从后续二手房市场的表现看，预计有几个方面的政策会明显加快推出，比如暂缓二手房参考价的推进工作，部分反而会有所松绑，以减少房主顾虑加快房屋流通，以及优化公积金、个税等政策降低交易成本等。业内人士预计，在信贷额度增加、利率继续下调的预期下，二手房市场信心恢复将有很好的提振效果，“如今购房者购房需求只是暂时后延，待到市场全面回暖时，‘小阳春’也就会来了。”
