1月20日，济南市房地产业协会发布2021年济南房地产市场运行情况，市场总体保持稳定，呈现“先扬后抑”态势。2021年新建商品住宅成交大幅增长，全年销售11.27万套、1435.38万㎡，均价为13406.91元/㎡，销售金额1924.41亿元，成交量创下2016年以来新高。
◎文/山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
◎图/山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
住宅销售11.27万套均价1.34万元/㎡
2021年，济南市房地产市场运行总体保持稳定，呈现“先扬后抑”态势。新建商品住宅成交大幅增长。2021年，全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万㎡，同比增长32.26%；均价11805.27元/㎡，同比增长0.31%；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；其中，住宅销售11.27万套、1435.38万㎡，同比增长27.60%；均价为13406.91元/㎡，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上仅次于2016年。
2021年1-6月份新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套；7月份市场开始降温；10月份以来，住宅销售量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右。
价格指数走势方面，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数情况来看，济南市新建住宅价格指数二季度上涨较快，三、四季度增幅平稳回落并下降，同比上涨5.1%；二手住宅价格指数同比上涨1.5%；租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。
总体来看，济南市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部分企业出现经营性风险，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。
住宅去化周期约11.2个月成交套均面积创新高
新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至2021年12月底新建商品住宅去化周期约11.2个月（2020年底为14.5个月）。从各区销售情况来看，商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占济南市总销售的53%以上。
济南市房协相关负责人介绍，2021年1-4月份济南住宅库存呈现加速去化态势，去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右；5月份开始，加速去化态势趋于平稳。
从各区库存情况来看，主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显，应持续适当增加土地和住宅供应；槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大，应合理控制土地出让节奏，防止库存进一步积压。
值得一提的是，2021年济南房地产市场商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高，此前2017年-2020年套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡。从成交的面积段结构来看，100-120㎡面积段占比28.55%， 120-144㎡面积段占比44.67%，合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。
调控政策密集出台住宅用地实现“两集中”
2021年是房地产调控政策密集出台的一年，金融、土地、住房等方面政策收紧力度空前。1月，央行、银保监会实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行机构设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”；3月，银保监会、住建部、央行实施督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域；10月，央行指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
去年12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
土地政策方面，2021年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，集中发布出让公告，集中组织出让活动；8月，自然资源部提高土地参拍门槛，新增对房企开发资质、竞买资金等方面要求。济南土地出让方面也迎来重磅调整，5月第一轮土地集中出让时，大型集团房企参与度高，土地溢价成交数量高；9月第二轮土地集中出让时，企业参与热度明显下降，全部为底价成交，出现了中止和流拍现象；11月第三轮供地以本地企业竞得为主，大部分地块以底价成交，且存在流拍现象。
走势判断:
2022年济南楼市怎么走？
2022年济南房地产市场怎么走？对此，济南市房地产业协会进行了走势判断。
市场库存充足。随着市场下行，企业销售压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金，短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。
市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注，购房者更加理性，市场观望气氛加剧。受金融政策的影响，随着销售回落带来企业资金压力紧张，将逐步向上下游关联企业传导，增加了房地产行业隐性风险。
规模保持稳定。近年来，济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。
随着市场逐渐回落至正常状态，预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态，保持量价齐稳。
