2021年正式“翻篇”，作为楼市前哨站的土拍市场，也落下最后一槌。“两集中”首年，济南三轮集中土地拍卖已经全部结束，正式收官。回顾这一年，围观三场“史诗级”大规模土拍，梳理每一轮激战数据，分析每一宗土地背后关联的项目落地，仿佛能从土地布局和出让中窥见城市未来的模样。经历过几年前的“地王”狂欢，也见证过所谓的土拍寒冬，如果用一个词来概括2021年的土地市场，那大概就是“破与立”。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
作为楼市前哨站的土拍市场去年迎来重磅调整 记者 王晓峰 摄
规则建立
一个城市的房地产发展与土地市场总是紧密相连的，一般来说，每一场土拍就是一次楼市测温，从开发商拿地情况就可以看出一个城市房地产走势。大众关注的是房价涨与不涨，而土拍的每一个数据实际上与房价有着直接的关联。有人比喻，土拍与房价的关系就像是面粉和面包。土拍的价格就是构成房价最原始的那一部分，而土拍资讯里面见到的楼面价更是影响最终房价的至关重要的因素。
2021年1月29日，济南迎来了2021年经营性用地的首次交易，2021年首场土拍拉开序幕。虽然7宗土地毫无悬念地以底价成交，但作为2021年开年“第一枪“，其重要程度不可小觑，各方都试图从这场土拍中把握出一丝2021年的市场风向。没有太大波澜，平稳，有序，又快速，这是近几年济南土拍大致的面貌。这时大家还没有想到，在这样的平静水面之下，2021年的土地市场将出现多少波澜。
2月22日，济南挂牌出让了南北康、白马山片区9宗土地，这个编号为“济自然规划告字〔2021〕2号”的土地挂牌，也是2021年发出的第一次涉及城镇住宅用地的土地挂牌。9宗土地面积共22万余平方米，约330亩。不过，仅在挂出2天后，一则全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”的消息在网上传得沸沸扬扬。
“两集中”是什么？消息传出后的那天晚上，网上的讨论之声不断。作为一个自济南施行网上挂牌形式出让土地后，一直从事新闻报道的记者来说，也实属有些陌生。根据网传文件显示，包括济南在内的全国22个城市，2021年发布住宅用地公告不超过三次。如此一来，对于济南土拍市场来说可谓是个重磅调整。查资料、咨询专家、采访相关部门，第二天一早这个消息也得到了证实，不再是“网传”，济南真正进入了住宅用地“两集中”时代。
不破不立
细数济南土拍过去的这些年，2014年8月，济南临港开发区11宗土地一次性挂牌，包含9宗工业用地和2宗仓储用地，总面积达29.5万平方米。虽然只是11宗土地的正常拍卖，但对济南土地市场来说却有着重要意义。这是济南首次集中以网上挂牌的形式出让土地。经过试点后，2015年1月起，全面实行土地网上挂牌出让以及成交。首批成交的14宗土地中，住宅用地占12宗，也是从这起，传统的举牌竞拍成为历史。
2016年，济南的土地市场可谓是浓墨重彩的一年。2016年6月29日，随着唐冶片区“地王”出炉，也掀起了济南土拍史上的一阵波澜。那一年，济南土拍溢价率达到制高点，土拍稿件“盛产”。也是那一年，让济南土拍成了受普通百姓关注的事，在此之前甚至多数业内从业者也很少关注每一场土拍。
不过，这样的时间没有持续太久，当年9月29日出台“济八条，率先从土地供地端进行调控，随后多次出手调控。2017年，房地产政策持续收紧，限购、限贷、限售、限价，土拍热度依然高涨。不过，热闹了一年多后，2018年随着各项调控政策的落地推进，市场逐步回归稳定。
近几年来，济南平均一年几十场的土拍基本保持着“正常发挥”的水平。而“两集中”后，包括济南在内的22个一线、强二线城市，一年分三个批次进行土拍，这也意味着实行多年的土地“零售”模式被打破，像“批发”一般的大批量集中土拍规则被建立。
最终目标
“两集中”后的每一场集中土拍势必会被聚焦，无论是房地产相关人员还是媒体。2021年5月24日，济南迎来了“两集中”供地后的首次土拍，经过一天的激战，114宗土地中有30宗溢价成交。从全国来看，从4月到6月，22个城市迎来首轮集中供地，涉及到796宗地块，超过9000亿元的土地出让金。部分城市仍然是高温，土拍溢价率高涨，头部房企利用马甲拿地，造成垄断。
规则的打破与建立依旧没有止步，随着第二轮集中土拍的序幕拉起，对集中供地新一轮的调整再次上演。济南出让住宅用地最高限价均有所调整，出让方式调整为 “限地价，抽签确定竞得人”。不仅土拍时间延期，本轮土拍还对参与拍卖的企业资质和资金来源都有了严格要求。这一记重锤，禁止了马甲公司参与竞拍，很大程度上规避了变相争地、抢地、抬高地价的情况。
规则变严，开发商的观望情绪也更重了，土地市场较首轮整体降温,竞价达上限地块比重普遍下降，流拍和撤牌地块比重上行。到了第三轮集中供地，不少城市进行了“让步”，在一定程度上缓解房企资金压力，提高后续开发的利润空间。济南则创新性地举办了集中供地推介会，126家房企到场、近300人参会，为的是确保企业有充足的时间做好投资决策，坚定投资信心。与以往上百宗土地公告齐出，开发商手忙脚乱的状态相比，这波提前“剧透”收获了不少肯定。没有大张旗鼓的事前宣传，却也格外不凡。
在规则不断打破和建立中，2021年12月6日，今年济南的最后一轮集中土拍落槌。不破不立，这一年集中供地规则在不断地调整，无论是竞地价，还是摇号、竞自持，还是禁止马甲，每发现一个漏洞，就打上一个补丁。
旧规则不断被打破，新规则不断被建立，为的是让规则可以继续健康平稳却持续地走下去，最终的目标还是房住不炒。
