今年以来，全国各地针对二手房房源和价格的管控频出。8月31日，在楼市传统旺季“金九”到来前夕，广州市出台了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，这意味着羊城也正式加入了“二手房指导价”阵营。据山东商报·速豹新闻网记者统计，继今年2月深圳首次发布二手房交易指导价以来，西安、上海、绍兴等多城陆续“效仿”，截至目前全国已有10余个城市加入“二手房指导价”阵营。与此同时，杭州尝试推出二手房“房东直售”模式，长沙于8月底下架了所有未进行核验的房源……在这场全国调控大手不断地挥动下，全国楼市的“泡沫”正在逐渐被挤干。对于山东省城济南而言，年初曾“炙热”一时的二手房市场，现今也是渐入“深秋”。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 夏子繁
二手房降温有“利器”
有房源爆降一百万
今年以来，伴随全国各地楼市调控政策密集展开，针对二手房房源和价格的管控也在同步进行中。8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。该《通知》指出房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。政策一出，即刻引得广州不少房产中介和二手房房东一阵“唏嘘”。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，自今年年初开始，广州二手房市场的热度持续走高，尤其是学区房和地段较好的房源，挂牌价格出现虚高，甚至有部分二手房房东与中介联合起来恶意哄抬房价，致使广州房地产乱象频出。根据国家统计局发布的数据，今年前7个月，在四座一线城市中广州是新房、二手房同比涨幅均为最高的城市，新房涨幅达10.9%，二手房涨幅更是高达12.2%。而整个上半年，广州二手房成交了75212套，较同期增长57.2%，成交量为近四年同比最高。面对广州如此“火热”的二手房市场，国家调控的大手及时覆盖，而作为今年二手房调控最有效的利器——“二手房指导价”，自然也在广州落地实行。
克而瑞相关数据显示，广州首批公布的96个小区交易参考价，基本为今年的市场成交价的70%至80%。山东商报·速豹新闻网记者对比梳理涉及的96个住宅小区官方参考价格与最新成交价格发现，绝大多数住宅小区价格的参考价要远低于成交价，以广州的中海花城湾项目为例，该项目在某二手房交易软件上的参考均价为17.5万元/平方米，而官方的参考价格仅为9.3万元/平方米。据悉，在广州出台新政后不久，就有二手房房东因急需资金而选择将房子降价销售，一套131平方米的四居室，最终在降价118万后才最终达成交易。有业内人士表示，此次出台二手房指导价，将对广州二手房市场起到持续降温作用，“预计今年第四季度广州楼市会陷入量价齐跌，处于比较明显的波动期和调整期。”
“指导价”阵营再扩充
多城市调控成效明显
事实上，广州并非“二手房指导价”阵营的头马，在其建立二手房参考价发布机制之前，全国已有超过10座城市也同样出台了这一机制对二手房进行调控。作为全国房地产热点城市之一，深圳成为了“二手房指导价”阵营中第一个“吃螃蟹”的城市。尽管在推出之初，市场对其能够起到的效果意见不一，但从目前市场反馈来看，这一政策的威力不可小觑。
今年2月，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，与往期挂牌价相对比，深圳的二手房参考价普遍对挂牌价打了七折。该项政策一出，深圳二手住宅市场犹如被“速冻”，成交量一跌再跌。相关数据显示，8月份深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，环比下跌20.1%，同比下跌81.96%，山东商报·速豹新闻网记者查阅相关数据发现，去年同时间段深圳每个月的二手房成交量均在万套以上，同期8月成交量更是达到了11322套。如今在新政调控下成交量下跌一度超过8成，前后对比的数据不禁令人咂舌。而据此前媒体报道，受“二手房指导价”影响，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业，部分中介门店更是直接关闭。自深圳打响“二手房指导价”第一枪之后，上海、成都、合肥、宁波等十余个城市陆续跟进，并公布了各自政策。根据这些城市的最新数据显示，在“二手房指导价”的影响下，绝大部分城市二手房市场过热区域都存在明显的“降温”现象。
那么“二手房指导价”为何有此等威力呢？据了解，在二手房指导价发布之前，二手房价格是由买卖双方自由谈判，并在中介经纪机构撮合的框架下达成，这种价格表面上看是合理的市场价格，但由于很多区域二手房供应缺乏弹性，且供应信息掌握在业主和中介手里，存在明显的信息不对称和缺乏公允性。同时，挂牌价虚高会制造不良价格信号，给中介、自媒体、投资机构违规宣传创造空间，买家受此影响会非理性入市，拉动成交价上涨。而二手房指导价最直接的影响，就是在市场失灵的情况下，以政府“有为之手”给市场提供合理价格信号，并作为公共产品代替不合理和非理性价格信号，以纠偏信息不对称，引导业主理性定价和中介理性挂牌，这样也使得购房者会理性入市。
全国“挤泡沫”进行时
济南二手房市场入“秋”
今年以来，密集的楼市调控给全国多个城市的政策漏洞频频打上“补丁”，针对二手市场方面，各个城市更是“妙招”频出。除“二手房指导价”以外，杭州尝试推出“房东直售”模式，以减少信息不对称、降低二手房之间的交易费用；长沙则通过下架虚假房源信息的方式，提高房源信息透明度的同时，保护了购房人的合法权益。
山东商报·速豹新闻网记者留意到，除长期以来的限购、限价、限售等常规调控政策外，新一轮楼市调控更是将“触手”伸向了炒房客、银行和开发商。对于山东省会济南而言，新一轮楼市调控政策下银行放贷变缓，使得济南二手房市场也渐入“深秋”。受春节期间“留济政策”影响，今年整个上半年济南楼市快速回温，房价整体呈上涨趋势，二手房也随之上涨。“尤其是3月份，成交量还是很可观的。”历下区和平路附近一中介机构相关负责人告诉山东商报·速豹新闻网记者，步入9月以来二手房成交量下滑明显，他所在片区不少中介门店甚至一个多月都未开一单。据该负责人透露，济南二手房成交量在3月份达到顶峰，此后开始明显下滑，截至9月，二手房成交套数较3月少了近1000套。
山东商报·速豹新闻网记者实地探访了解到，目前济南多家银行限制二手房贷款额度，尤其针对房龄较久的房源，贷款难度较同期要增加不少。
“受银行限贷影响。将直接影响到二手房市场的成交量。”业内人士指出，伴随二手房成交量下降后,在一定程度上也会延后部分新房置换需求，让济南整体房地产市场更加趋于平稳。该业内人士表示，从全国范围来看，在针对二手房市场一系列“组合拳”的抨击下，无论是“二手房指导价”的出台，还是限贷、限购的常规政策，其最终目的都是为了限制二手房市场抱团涨价、违规炒房，“通过此类方式让整个市场快速‘冷静’下来，从而消化风险，推进二手房市场继续‘挤泡沫’。”
