原定于本月底开拍的济南第二批集中土拍延期，可以说是本周地产圈最热议的话题。济南并非个例，在此之前青岛、深圳、天津等地就已陆续在出让前夕按下“暂停键”，近几日仍有热点城市陆续加入延期大军。伴随着此次土拍延期，土拍规则的重大调整引人关注，而调整背后则是进一步优化土拍规则，通过“稳地价”从而稳定房价。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
多地土拍延期
17日，济南第二批集中土拍迎来重大变化。原定于本月底分批开拍的76宗土地，延期至9月10日开拍。同时，拍地规则也有所变化，本次出让住宅用地最高限价均有所调整，出让方式调整为 “限地价，抽签确定竞得人”。不仅土拍时间延期，本轮土拍还对参与拍卖的企业资质和资金来源都有了严格要求。今年2月，济南在内的全国22个城市实行住宅用地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不超过三次。一年中仅有的三次集中土拍，可谓对整个房地产圈都格外重要。开发商早早地摩拳擦掌，做好各种准备，而此次延期是不少人没想到的。
不过，事实上集中土拍进入第二次周期后，全国多地就传来了土拍暂停或延期的消息，近日更是持续有热点城市加入延期队伍。有媒体报道，近日自然资源部召开会议对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
青岛土拍违规处罚更严
8月11日，青岛就宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次实施公开出让时间以届时公告为准。就在本周三，青岛集中土拍二批次重新挂牌，相比7月30日青岛第二批次集中出让土拍公告，不仅少了13宗地，土拍规则也出现了变化，违规处罚也更严厉了。公告明确，竞买人提交的资质证明文件不符合要求，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还， 竞买人3年内不得在青岛参与土地竞买。与此同时，经审查，竞买人提交的《资金承诺书》若与审计结论不一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人，而且竞买人3年内不得在青岛市参与土地竞买。
值得一提的是，济南与青岛调整后的土拍规则有所不同。济南出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为 “限地价，抽签确定竞得人”，即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上（含两家）竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。而青岛则采取供地控溢价、竞品质，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅建设环节。
稳地价利于稳房价
“在首批集中供地出让过程中，为遏制溢价率过高，不少城市通过设置溢价率上限、对热点地块设置‘竞自持’‘竞配建’等方式控制溢价率，以降温土拍市场，但实际效果有限。因此，第二批土拍延期并调整规则，也是为了更有效地控制溢价率，防止‘地王’的出现。”业内人士分析称。
从济南的首轮集中土拍来看，济南114宗地块共出让108宗地，出让金合计281.84亿元，另有6宗流拍。各大房企均有所获，但溢价率普遍不高，多数地块以底价成交，可以说平稳且理性。
但也有部分地块出现了高溢价率的情况，其中市中区南北康片区组团地块更是经过143轮竞价，溢价率约64.41%，这是该轮土拍中竞争最激烈的一组土地，也是溢价率最高的。
从目前来看，按下暂停键的第二批土拍城市中，部分已修改了土拍规则，而有些也在进行调整中。土拍延期并调整规则背后是严控高溢价，将房地产调控的“手术刀”指向土地市场“稳地价”，继而有利于房价水平的稳定。
