6月30日，随着武汉土拍落幕，历时近3个月的22城首次集中供地宣告收官。全国22个城市首轮两集中共成交930宗地块，总建面约1.15亿㎡，总成交金额约1.08万亿。作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑，实行多年的土拍模式也从“零售”改为“批发”，各地也表现出了不同的反应。
就济南来说，这场地产圈最大的土拍盛宴发生在5月24日。由于集中出让地块较多，供地总面积5141.5亩，被称为济南“史上最大规模土拍”。经过一天竞拍，共吸金281.84亿，114宗地中有30宗地溢价成交，济南高新、章丘、莱芜共6宗地流拍，其余78宗土地则以底价成交。
◎文/山东商报·速豹新闻网记者 史尚静图/山东商报·速豹新闻网记者 王晓峰
22城成交超1万亿
5月24日，济南迎来了“两集中”供地后的首次土拍，114宗土地进行网上交易，其中分布在市内六区、高新区和莱芜区、钢城区的土地就有83宗，住宅用地约占全年计划供应量的三成左右，因此此次土拍也被称为济南“史上最大规模”土拍。经过一天的激战，114宗土地中有6宗地块流拍，30宗溢价成交，而大部分地块均以底价成交，总收金281.84亿元。紧随其后，5月26日，宁波也进行了首批集中供地竞拍，首日成功出让15宗地块，揽金255.3亿元。6月30日，随着武汉土拍落幕，历时近3个月的22城首次集中供地宣告收官。
自4月15日长春迎来2021年第一场土地集中竞拍,也打响了22个城市现场集中竞拍第一枪。至此，全国22个城市首轮两集中共成交930宗地块，总建面约1.15亿㎡，总成交金额约1.08万亿。北京、杭州两城市成交额突破1000亿元，南京、广州、上海、武汉、重庆成交突破700亿元。
据统计，首轮集中推地公告时间分布在3月（5城）、4月（13城）、5月（4城），对应成交时间分布在4月（5城）、5月（10城）、6月（7城）。而第二、三次集中拍地公告时间分别集中在7月和10月。业内人士表示，结合供地计划来看，大部分重点城市首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相关经验之后，预计第二、三次集中出让地块的体量较第一次有所增加，供地节奏将明显加快，尤其是土拍细则调整之下，中小房企的拿地机会也会增加。
从“零售”改为“批发”
今年2月，一则全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”的消息传得沸沸扬扬。根据网传文件显示，包括济南在内的全国22个城市，2021年发布住宅用地公告不超过三次。随后，消息得到确认，各地积极响应，公布了住宅用地集中出让公告时间。对于已执行多年的土地拍卖模式来说，这也是不小的变化。
近些年来，轮循递增竞价、限地价竞配建保障性住房面积、限地价限房价竞配建保障性住房、限地价竞自持面积、限地价竞房价……济南土地网上交易系统不断优化升级，土拍规则更有灵活性。而随着“两集中”一年三次集中供地的落地实行，实行多年的土拍模式也从“零售”改为“批发”，济南土拍又进入了一个新的阶段，因此作为实行“两集中”后的首次土拍表现尤为重要。
而此次土拍济南也采取了分5批错时竞价的模式，鉴于本次公告宗地较多，为保障网上交易顺利进行，确保系统平稳运作，最大程度减少网上交易风险，5月18日，济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局联合发布公告称，本次供地交易按照“错时分批”模式组织，分批次实施竞价交易及成交确认。错时分批”模式简单来说，就是挂牌宗地分批次进场，竞买人在不同批次“择地PK”。 在现有土地出让模式下，分宗地挂牌公告—竞买申请—缴纳保证金—挂牌起始—挂牌截止—限时竞价（最高竞价）—成交确认等环节。“错时分批”有利于有序组织出让，每批次基本为20多个宗地进行竞价成交，与此前济南土拍时一次性供应的宗地数量相当，有利于降低网上交易系统压力，同时，也有利于竞买然理性出价。
济南总体平稳理性
从首轮22个城市首批集中供地竞拍情况来看，“两集中”后各地也呈现出冷热不均的态度。一些热点城市的房企拼命厮杀，而一些城市的房企则参与意愿较低，土拍市场平平淡淡。作为最早启动集中供地的城市，长春推出的51宗宅地中，有11宗终止挂牌，2宗流拍，成交的38宗里有32宗为底价成交；而青岛推出的63宗地块中，2宗流拍，成交的61宗地块中只有一宗是溢价成交。而北京、杭州的战况则异常激烈，土地成交价均超过千亿元，杭州更是吸引了近90家房产开发商参与竞拍。这些城市的各大房企接力上演“抢地主”“加倍”“超级加倍”的游戏。
而济南114宗地块共出让108宗地，出让金合计281.84亿元，另有6宗流拍。虽说此前市场经历了3个多月供地“空窗期”，房企普遍对土地比较渴望，各界的关注度都比较高，开拍前也有业内人士预测此次土拍竞争会异常激烈。但从实际的成交结果来看，碧桂园、融创、龙湖、中海、绿地、旭辉、大华、建发、海信等房企均有所获，但溢价率普遍不高，多数地块以底价成交，可以说平稳且理性。
值得一提的是，在此次拿地的房企中也有“新面孔”加入，来自济宁的瑞马集团以“黑马”之姿表现亮眼，首次进入济南就通过竞价将张马屯片区的2宗土地和市中区除尘设备厂地块收入囊中。先是经过15轮竞拍后，与城投嘉华联合以55540万元摘取张马屯住宅地块，溢价率36.43%。接着，又在市中区拿下除尘设备厂地块，经过6轮竞拍后，以24000万元将其摘得，溢价率26.73%。此外，东营海通、伟光汇通也是首次在济南拿地，分别进军章丘区和长清区。
第1批次 高新区、济阳区、莱芜区、钢城区28宗地
5月24日9点半，济南首批“两集中”供应的114宗地挂牌截止。在第一批进行的高新区、济阳区、莱芜区、钢城区28宗地出让中，23宗以起始价成交，5宗流拍。本次成交总面积56.95万平方米，成交出让金总额32.68亿元。
第一批土地中，最受关注的莫过于来自高新区新泺大街北侧、崇华路西侧地块和高新区开拓路以东、花园东路南侧商业地块B-1的组团地块。土地为大众报业组团地块，包括住宅和商业用地，面积共计约76.43亩，被龙湖以8.4亿元摘得。值得一提的是，该地块曾于2020年底流拍，与上次挂牌出让时相比，此次减少了商业绑定。
位于港源七路以南、港兴二路以东的章锦片区地块2宗地块流拍，为住宅和商服地块组团出让。根据挂牌文件显示，为落实“东强”发展战略，打造齐鲁科创大走廊产研院创新圈，发展航空航天产业，同时为满足片区产业配套需求，拟在2021TDGP06C3001号地块内引进一家五星级标准酒店。
莱芜区挂牌8宗地中，莱芜高新区汇源大街以南一宗居住宗地流拍，其他7宗地底价成交。钢城区、济阳区全部挂牌土地均底价成交。
第2批次 章丘区 18宗地
此次章丘区共成交17宗地块，1宗居住地块流拍。成交地块中共计5宗住宅地块，8宗商业地块，1宗其他商服地块，2宗旅馆地块，1宗仓储地块，总成交面积共计831.78亩。除2021-16号宗地流拍外，其余17宗地均已成交，总成交价17.41亿元。
位于汇泉路以北，原济南第四毛巾厂周边住宅地块成为第二批次土拍中的热门地块，2家房企经过20轮竞价最终迎来成交，成交金额约2.48亿元。该地块面积约60亩，地上最大容积率2.0。
位于经十东路以南、蓝海领航以东商业服务业用地，面积 124.83 亩。根据挂牌文件显示，该项目是区政府引进的蓝海领航电竞生态产业园二期项目，规划建设国家级电竞赛馆、国际电子竞技学院、 电竞企业总部及电竞展示中心等。
位于官庄街道办事处吴家路以西、经十东路以北和以南商业地块，面积共计 32.46 亩。该项目是区官庄街道办事处引进的省级田园综合体泉城百花园项目，旨在打造省级田园综合体、乡村振兴的齐鲁样板。
位于汇泉路以北、明堂街以东商业服务业设施地块，面积共计 102.58 亩。根据挂牌文件显示，该地块为明水古城国际泉水旅游度假区项目的一部分，是对以前出让用地的补充。
此外，位于刁镇东外环以西，北园路以南的住宅地块，面积约13.69亩，因无人竞价最终流拍。
第3批次 历下区、历城区 20宗地
如果说前两批次土拍只是热身，那么第三批历下区7宗地块和历城区13宗地块则更有看点。本批次成交地块中，位于历下区泺源大街以北、太平街以东粮食局地块与二环东路以西、解放路以南一、二地块为组团出让。其中，二环东路以西、解放路以南一地块为商业、居住地块，解放路以南二地块为商业地块。
位于历下区开源路以东、中林路以北、天香路以西、杨柳路以南的盛福片区A7居住地块同中央商务区绸带公园两侧A-1、A-3、A-4商业地块为组团出让，被中电建底价摘得，楼面价约10046元/㎡，地上最大容积率2.0。
值得关注的是原山东塑料厂两宗住宅用地，A-1地块吸引了海信、万科、金地、华润等十几家房企缴纳保证金，经过33轮竞价，最终以99838万元的价格被一举拿下，溢价接近49%。而A-2地块则进行了30轮竞拍，经过11次出价并以41594万元一锤定音，溢价达到了54%。
来自济宁的瑞马集团以“黑马”之姿表现亮眼，与城投嘉华联合以55540万元摘得位于张马大街以东、书堂街以北的张马组团地块，溢价率36.43%。
第4批次槐荫区、长清区 20宗地
第四批次进行竞价的是槐荫区13宗地块和长清区7宗地块，出让总面积合计86.2万平方米。位于槐荫区西至津浦铁路、东至规划西环路、南至刘长山路的王府车辆段上盖开发项目A住宅地块，面积约218.8亩，经过两轮竞价，被中梁以总价10亿元价格摘得。
位于大学路以南、京福高速以西一期商业地块，面积约104亩，据了解该地块为伟光汇通摘得。根据挂牌条件显示，拟在地块内打造以长清区宋代文化为核心的文化旅游产业，建设特色文旅项目和文化旅游产业引导的文化旅游小镇。项目应挖掘济南市及长清区历史文化和民族特色，建筑风格应体现宋代古建筑风格，地块所建设的项目须符合宋代建筑风貌，体现宋代建筑特点，须按照国家级AAAAA景区标准实施规划、建设和运营。 据悉，“宋风古城”项目总投资40亿元，规划用地652亩，项目以宋代济南文化特色古城为核心，打造集综合服务、文创娱乐、美食休闲、旅游商贸、山林度假等于一体的文化旅游特色小镇。
槐荫区济齐路以南，南北三号路以东的济齐路B-1、B-2、B-3住宅地块以底价成交；建发房产摘得东王A-1地块；大学科技园片区实验学校北A-1居住地块，以7.3亿价格底价被摘得；位于长清区文昌街道老党校A-1、A-2和A-4居住地块为组团出让，以约6亿价格底价摘得。
第 5 批次市中区、天桥区 28宗地
市中区23宗地块和天桥区5宗地块作为第五批次进行，成为最受关注的一批。市中区南北康片区07街区的5块经营性用地包括C-1、2、3、4四块城镇住宅用地和B-1-1一块商务金融用地组团地块。经过143轮竞价，土地被万科以总价36.37亿元摘得，溢价率约64.41%，最高楼面价超13400元/平方米，这是本轮土拍中竞争最激烈的一组土地，也是溢价率最高的。
除尘设备厂地块也以24000万元顺利成交。根据当时的挂牌文件，竞得人需要同意在项目二号楼提供18套住宅用房作为回迁安置，并由济南市中控股集团有限公司按照住宅房屋征收基准价格17344元/㎡回购。党家共计有10宗土地供应，面积440亩。共分为两个组团，两组团均经过两轮竞拍以稍高于底价的总价成交。
天桥区出让的居住用地则位于北关北路东、北园大街南，以住宅+商业的组团形式成交，住宅最终楼面价8478元/㎡，由中梁联合体摘得，该组团住宅用地面积约30亩。据挂牌文件要求，天桥区政府计划在此次竞拍的北关北路的商业地块内引入一家新能源（太阳能）产业化研发公司。
