2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减。对于山东省会济南而言，上半年楼市可谓稳中有热，根据克尔瑞相关数据显示，3、4月济南商品房在成交套数和成交面积上达到峰值，整体呈上涨趋势，其中上半年商品住宅网签量同比涨幅均超过8成。二手房方面，在经历了“小阳春”带来的一波暖意后，不少二手房房东纷纷下调挂牌价，整体二手房市场趋于稳定。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 夏子繁
3、4月成交量达峰值
商品房网签量同比超8成
转眼间，2021年的“上半场”已经闭幕，回首济南楼市，如果用一个词语形容济南楼市的上半场，那就是“稳中求进”。不同于其他城市的“地王频出”，又或者是“调控加码”，济南楼市在疫情防控进入常态化后一直保持着自己的节奏，在稳步行进中，济南楼市上半年也迎来了一波常规“小阳春”。
根据克尔瑞相关数据显示，2021年1至6月，济南商品房及商品住宅网签量同比涨幅均超过8成，网签量在近10年中仅次于2016年上半年，今年上半年济南楼市交出的年“中考”成绩单还算亮眼。事实上，今年“小阳春”自春节后就已经开始，除去包含春节假期的2月外，其余月份网签量平方数均超过百万。克而瑞数据显示，上半年济南楼市供应面积28.58万㎡，供应套数24436（套），成交面积556.88万㎡，成交套数43757（套）。
记者在实地探访了解到，随着春节期间“留济政策”的推动，今年济南楼市的“小阳春”早早就来了。进入3月以后，“金三银四”的加持又再次为新房市场增光添彩。与去年受疫情影响的同期相比，今年的新房市场可谓暖意十足。从供应方面来看，济南在上半年整体供应套数和面积上，3月、4月供应量剧增。相关数据显示，3月供应面积67.02万㎡、供应套数5172套；4月供应面积83.85万㎡，供应套数6782套。3月、4月在成交套数和成交面积上达到峰值，整体呈上涨趋势。
步入5月以后，济南新房市场开始呈现冷热不均的态势。记者实地探访了解到，5、6两个月，部分楼盘到访量尚可，个别楼盘则出现到访量的明显下滑。据工业北一楼盘置业顾问介绍，该售楼处人流最高峰时刻为“五一”上午，当时看样板间需要排队进入，“整个五一期间到访量都较高，首日到访量更是突破了627组。”除该楼盘外，槐荫区一楼盘置业顾问则表示到了5月后成交量明显出现下滑。“上半年最热的是3、4月份，此后明显感觉客户变少了。”该置业顾问表示，步入下半年，他们将适时的放出优惠政策，吸引更多的顾客。
二手房放贷变“慢慢”
整体市场趋于稳定
如果说济南楼市上半年新房市场属于“稳中求进”，那么整个上半年二手房市场就属于由“温”到稳。根据国家统计局相关数据显示，济南二手房在2020年3月份结束了11连降的情况下，4月微降0.1个百分点，5月出现持平，6月又再次微降0.1个百分点，7月上涨0.1个百分点。自8月开始，济南二手房价格开始下降，截止到12月份，济南二手房价格已经出现五连降，12月下降了0.5个百分点。五连降过后，2021年1月二手房价格首次出现上涨，但小幅上涨后，2月开始下跌，3月至5月二手房价格均出现小幅度上涨。
今年伊始，济南楼市就现“开门红”，伴随着新房市场的暖意十足，济南二手房市场也“不甘落后”。与往年相比，春节期间二手房市场热度明显提高。根据贝壳研究院数据显示，与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同，今年春节期间重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市成交量在5套及以上。3、4月份，记者在实地探访中了解到，二手房市场暖意十足，也使得不少二手房房东信心大增。采访中，一些二手房房东表示，由于市场较好，他们已经根据市场需求上调了挂牌价。
到了5月份以后，记者实地调查了解到，不少之前上调挂牌价的房东纷纷下调了挂牌价。梳理某线上找房软件相关数据记者发现，今年以来，二手房待售数量基本稳定在52000套左右，最低时也有49000套左右，整体来看二手房待售数量较为稳定。但是从价格方面来看，不少二手房价格存在一定的变动，且变动幅度较大。以槐荫片区一小区房源为例，通过房源时间轴可以看出，该房源在3月31日涨价3万，4月4日降价8万，7日涨价1万，14日又降价3万。
6月伊始，二手房放贷缓慢又一次刺激了二手房市场，记者调查了解到，多数银行表示仍可继续办理二手房贷款业务，但贷款额度收紧，审批更加严格，利率较以前也有一定程度上涨。历下区一中介机构业务员表示，二手房放贷变慢对他们几乎无影响，“由于和各大银行有合作，所以二手房贷款不大受影响。”该中介称，二手房放贷变缓慢可能对个别小型中介机构或个人有影响。业内人士表示，整体来看，上半年济南二手房市场趋于稳定，“个别月份出现成交小高峰，但整体还是稳定状态。”
上半年楼市稳中有进
下半年购房者选择面或更广
整个上半年，受“小阳春”影响，对于济南购房者而言，他们的心理开始有所起伏。“准备今年下半年买房，现在看市场一派热闹景象，我纠结是不是应该提早入手？”购房者方先生表示，作为刚需购房者，现在既想买房，又担心买到了高点不划算。
对于购房者心理的起伏，从事房地产行业研究多年的刘先生表示，这属于正常现象。“回归刚需购房者的定义，是那些确切需要房源来满足生活需求的客户，如买婚房、学区房等，这类客户任何时候买房都合适。”刘先生称，随着我国经济不断发展，整体经济向好，房地产市场作为一种表现形式，上半年济南楼市以“小阳春”现象呈现。
“由于去年整体基数较低，所以显得今年整体市场行情特别好。”刘先生指出，受疫情影响，去年市场更多体现在以价换量上，伴随我国经济逐渐复苏，“拧干”水分的实际价格更是今年“小阳春”的真实表现。“但事实上与往年相比，今年‘金三银四’房地产市场仍然属于平稳状态。”
据刘先生介绍，新房价格的上涨取决于市场的供需，供需稍微有些失衡，价格都会存在一定变动。他告诉记者，整个上半年，尤其是“金三银四”时间段，消费群体的增量大于市场商品房供应量，开发商选择相应的减小了折扣优惠力度。“若下半年出现集中性大面积新房加推，市场供应量大于需求，开发商则会加大促销力度。”刘先生表示，尤其到了下半年，部分开发商迫于资金压力或者年底任务，会出现各式各样的营销手段。“对于购房者而言，到时他们的选择面更广，但也有可能看花眼。”
