春暖花开，正值济南楼市的传统旺季“金三银四”。相较于2月，“金三”伊始济南各个楼盘的加推频率增快不少，其中以刚需盘为主。记者探盘了解到，与去年同期相比，今年“金三银四”时间段新房促销力度相对较低，实际售卖时再打折力度不大，即使这样吸引了不少购房者看房。二手房方面，不少3月刚上调挂牌价的二手房房东，因市场认可度不高，纷纷在4月连续下调挂牌价。 ◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
新房促销力度低
多盘推新刚需唱主角
随着春节期间“留济政策”的推动，今年济南楼市的“小阳春”早早就来了。进入3月以后，“金三银四”的加持又再次为新房市场增光添彩。与去年受疫情影响的同期相比，今年的新房市场可谓暖意十足。
3月伊始，济南各个房企就加快了推盘的脚步。济南房地产网大数据中心统计数据显示，整个3月济南商品房共推盘39次，推出房源约3826套。与2月相比，济南各个楼盘的加推频率明显增加。从推出房源看，3月加推主流是刚需类户型。
近日，记者现场探盘了济南多个片区的楼盘。在华山片区一刚需盘售楼处外，记者看到楼盘专用停车位已经满员，售楼处内不少置业顾问正在为购房者介绍房源。“忙的中午饭都吃不上，基本上午餐变下午茶。”该楼盘一置业顾问告诉记者，从3月开始，他们一直处于紧绷的工作状态，“一个多月没休息了，最近看房的人确实挺多。”该置业顾问表示，近期该楼盘还会再加推。在奥体中路附近一改善型楼盘售楼处内，记者留意到该楼盘看房者较少。据该楼盘置业顾问介绍，近些天该楼盘并未加推新房源，下半年将会有推新，“3、4月份总体来看到访量较为平稳，成交量尚可。”
在探访几家楼盘后，记者留意到，相较于去年同期，今年的新房市场无论刚需还是改善型楼盘优惠促销手段花样都明显变少，实际售卖价格拧干了“水分”。“清明节期间我们推出了5套特价房，此外没有太多的优惠政策。”洪楼片区一楼盘置业顾问表示，自4月开始该项目房源上调了价格，幅度大约在0.5至1个点左右。华山片区一置业顾问则告诉记者，目前在售户型仅有一个7天交齐首付的折扣优惠。“目前市场行情好，没有涨价就是最大的优惠。”该置业顾问说。
根据国家统计局发布的2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，济南3月份新房环比上涨0.5%，同比上涨1.1%。梳理往期数据记者发现，近1年来济南新房价格环比上涨少有高于1％。
二手房房东直言“绷不住”
挂牌价刚升又连续降
根据国家统计局发布的数据显示，济南3月二手房价格环比上涨0.1%，同比下降1.8%。与新房市场的持续暖意不一样，二手房市场在经历了3月的暖春后，4月开始逐渐变得平稳。记者调查了解到，不少3月刚上调挂牌价的二手房房东，也于近期频频下调挂牌价。
家住高新区的王坤（化名）有一套位于康虹路附近的房源，于去年12月挂牌售卖，按照市场价该3室1厅房子大约能卖到180万左右。自春节以来，王坤看楼市较为热闹，3月5日他曾要求中介机构上调其房源挂牌价5万元。“中介告诉我上调后可能不太好卖，但是我认为市场尚好，可以尝试上调价格试试水。”王坤告诉记者，自房源上调挂牌价后近一个月时间，未有任何购房者给他打电话咨询房屋售卖事宜，而在未上调挂牌价前，隔三差五还有零星的看房者。“准备卖房子改善的，这样下去实在绷不住了。”清明节过后，王坤下调了挂牌价6万元。
记者梳理某线上找房软件相关数据发现，今年以来，二手房待售数量基本稳定在52000套左右，最低时也有49000套左右，整体来看二手房待售数量较为稳定。但是从价格方面来看，不少二手房价格存在一定的变动，且变动幅度较大。以槐荫片区一小区房源为例，通过房源时间轴可以看出，该房源在3月31日涨价3万，4月4日降价8万，7日涨价1万，14日又降价3万。而在该片区另一处房源，自3月7日涨价10万后，到了4月份接连降价，连续降价12万元。某线上找房软件列有“降价抄底购”的房源榜单，位列榜首的房源近期总价直降28万，目前处于已经下架状态。
据工业北路附近一中介机构业务员透露，近期楼市逐渐回暖，的确增加了不少二手房房东的信心。“实际二手房售卖时存在挂牌报价虚高的现象，这也导致二手房价格具有一定的波动性。”该业务员表示，当二手房房东看好市场时则会出现调高挂牌价现象，而当市场接受度较低时，这些房东则会立刻调低挂牌价。“少则3至5万元，多则20至30万元这都是可能的。”该业务员称，在最终成交上，房东再降几万元都属于正常现象。
经济向好现“小阳春”
下半年购房者选择面或更广
记者了解到，受“金三银四”的影响，不少购房者的心理开始有所起伏。“准备今年下半年买房，现在看市场一派热闹景象，我纠结是不是应该提早入手？”购房者方先生表示，作为刚需购房者，现在既想买房，又担心买到了高点不划算。
对于购房者心理的起伏，中住地产大客户事业部总经理柳廉恒认为这属于正常现象。“回归刚需购房者的定义，是那些确切需要房源来满足生活需求的客户，如买婚房、学区房等，这类客户任何时候买房都合适。”柳廉恒表示，随着我国经济不断发展，整体经济向好，房地产市场作为一种表现形式，以“小阳春”现象呈现。
“由于去年整体基数较低，所以显得今年整体市场行情特别好。”柳廉恒称，受疫情影响，去年市场更多体现在以价换量上，伴随我国经济逐渐复苏，“拧干”水分的实际价格更是今年“小阳春”的真实表现。“但事实上与往年相比，今年‘金三银四’房地产市场仍然属于平稳状态。”
据柳廉恒介绍，新房价格的上涨取决于市场的供需，供需稍微有些失衡，价格都会存在一定变动。他告诉记者，整个“金三银四”时间段，消费群体的增量大于市场商品房供应量，开发商选择相应的减小了折扣优惠力度。
“若接下来几个月出现集中性大面积新房加推，市场供应量大于需求，开发商则会加大促销力度。”柳廉恒表示，尤其到了下半年，部分开发商迫于资金压力或者年底任务，会出现各式各样的营销手段。“对于购房者而言，到时他们的选择面更广，但也有可能看花眼。”
