12月初，济南第三批次集中供地落下帷幕，这也是“两集中”后今年最后一批次集中供地。回顾2021年，济南土地市场跌宕起伏，从5月份的火热吸睛，到8月份的一波三折，再到12月份的平淡收尾。土拍向来是楼市的风向标，2021年房地产市场在不断调整中总算“稳住了”，年底的“略有回暖”也对来年的市场增添了一分希望。
◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
初战吸睛
2021年的土地市场并不平凡，2月份一则全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”的消息传得沸沸扬扬。根据网传文件显示，包括济南在内的全国22个城市，2021年发布住宅用地公告不超过三次。随后，消息得到确认，各地积极响应，公布了住宅用地集中出让公告时间。
“两集中”意味着实行多年的土拍模式也从“零售”改为“批发”。近些年来，济南土地网上交易系统不断优化升级，通过“打补丁”的方式让土拍规则更具灵活性，而随着一年三次集中供地的落地实行，济南土拍又进入了一个新的阶段。
5月24日，济南迎来了“两集中”供地后的首次土拍，114宗土地进行网上交易，其中分布在市内六区、高新区和莱芜区、钢城区的土地就有83宗，住宅用地约占全年计划供应量的三成左右，因此此次土拍也被称为济南“史上最大规模”土拍。经过一天的激战，114宗土地中有6宗地块流拍，30宗溢价成交，而大部分地块均以底价成交，总收入281.84亿元。
总体来看，此前市场经历了3个多月供地“空窗期”，房企普遍对土地比较渴望，开拍前就有业内人士预测此次土拍竞争会异常激烈，吸引了不少目光。万科以64%的溢价率拿下南北康组团，成为今年溢价最高的地块；大华拿下的新东站山塑组团，两宗地的溢价分别为54%、49%；建发在王府庄、瑞马在张马屯拿的土地溢价率也都超过了35%。碧桂园、融创、龙湖、中海、绿地、旭辉、大华、建发、海信等房企均有所获。可以说首轮土拍表现不错，虽然有热门地块引发激战，但总体溢价率不高，理性且稳定。
中途波折
第二批集中土拍进行的却并没有那么顺利，正逢全国各地土拍迎重大调整，这场土拍可谓是一波三折，历经时间延期、资质严审、规则调整、终止出让等一系列变化。8月17日，原定于当月底分批开拍的76宗土地，延期至9月10日开拍。同时，拍地规则也有所变化，本次出让住宅用地最高限价均有所调整，出让方式调整为 “限地价，抽签确定竞得人”。不仅土拍时间延期，本轮土拍还对参与拍卖的企业资质和资金来源都有了严格要求。一年中仅有的三次集中土拍，可谓对整个房地产圈都格外重要，开发商早早就摩拳擦掌，做好各种准备，而此次延期是不少人没想到的。
事实上集中土拍进入第二次周期后，全国多地就传来了土拍暂停或延期的消息。为遏制土拍市场的高热情绪，本轮土拍很多地块捆绑条件较高，对开发企业也要求更严。经过多番调整，济南第二批集中土拍市本级76宗土地除去终止及挂牌时间推迟后已成交的工业地块，仅有50余宗土地进行交易，分为三个批次进行。最终，未出现高溢价、多轮竞价的情况，以底价画上句号。
在第二批集中土拍中，调整后的土地出让方式还是引起了不小的关注，由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”，济南乃至山东是否会首次出现由抽签确定地块竞得人，几乎是这轮土拍最大的看点。不过，最终这轮土拍地块全部底价成交，并未触发最高限价，也不需要抽签确定竞得人。
此外，细观拿地企业名单，与第一轮集中土拍相比，参与报名的房企并不多，更是少见头部房企的身影。值得一提的是，本次成交的土地中仅有长清的1宗工业用地出现溢价，溢价率90%，其余土地全部底价成交。虽并未产生流拍，但开拍前18宗土地终止交易，其中多数是住宅用地，也侧面反映了本轮土拍不止是平淡，而是遇冷。
平淡收尾
12月6日，济南第三批次集中供地拉开帷幕，此次共有104宗商住用地集中挂牌。作为今年的最后一批次集中土拍，无论是土地数量还是土地面积都是本年度规模最大的一次。与前两批次集中供地相比，本次济南挂牌的居住用地的比例较高，城区所供的75宗地块中，只有11宗为商业地块；莱芜区、章丘区、济阳区所挂牌土地全部是住宅用地。
从成交结果来看，本次土拍延续了第二轮的底价成交趋势，仅有几宗土地有1-2次竞拍，溢价率比较低，但整体热度较上一轮略有回温。土拍整体溢价率降至0.2%，流拍率为13%，较二轮下降了22个百分点，较二轮有明显好转。这与土拍规则松绑有很大关系，不仅济南一地，全国各地都纷纷降低参拍门槛，以吸引房企参与积极性。
济南在第二轮限制拿地资质后，本轮允许联合竞买，同时将保证金比例从第二轮集中出让的50%全部下调至20%、30%、50%不等，平均保证金比例约为35%，较二轮的50%有明显下调，以缓解房企现金流压力，提升拿地积极性。
至此，济南2021年集中土拍落下帷幕，济南的全年供地安排也已经完成。尽管土拍规则有不同程度地放松，但对现金流压力巨大的房企来说，土拍规则的放松很难对当前土拍市场起到根本的扭转作用，预计接下来土拍市场“降温”仍将延续一段时间。
