今年以来，全国各地针对二手房房源和价格的管控频出。继今年2月深圳首次发布二手房交易指导价以来，西安、上海、绍兴等多城陆续“效仿”，截至目前全国已有十多个城市加入“二手房指导价”阵营。与此同时，杭州尝试推出二手房“房东直售”模式，长沙于8月底下架了所有未进行核验的房源……在这场全国调控大手不断地挥动下，引发了深圳、广州等多个城市出现中介离职潮，全国楼市的泡沫正在逐渐被挤干。对于济南而言，年初曾“炙热”一时的二手房市场，下半年降温迅速，部分“硬核”片区二手房热度依旧，总体市场依旧平稳。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
今年以来，全国各地针对二手房房源和价格的管控频出
二手房降温有“利器”
精准调控成效明显
今年以来，全国各地楼市调控政策密集展开，针对二手房房源和价格的管控也在同步进行中，其中影响最大的便是二手房指导价机制的出台。作为全国房地产“热点”城市之一，深圳成为了“二手房指导价”阵营中第一个城市。今年2月，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，与往期挂牌价相对比，深圳的二手房参考价普遍对挂牌价打了七折。
在深圳发布二手房指导价后不久，陆续如广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥等十多个城市也相继出台了二手房指导价机制。今年8月31日，广州市住房与城乡建设局发布了《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。山东商报·速豹新闻网记者注意到，自今年年初开始，广州二手房市场的热度持续走高，尤其是学区房和地段较好的房源，部分二手房房东与中介联合起来恶意哄抬房价，挂牌价格更是出现虚高。根据国家统计局发布的数据，今年前7个月，在四座一线城市中广州是新房、二手房同比涨幅均为最高的城市，新房涨幅达10.9%，二手房涨幅更是高达12.2%。在广州出台新政后不久，就有二手房房东因急需资金而选择将房子降价销售，一套131平方米的四居室，最终在降价118万后才最终达成交易。
除广州外，作为今年率先施行二手房指导价的城市，深圳的二手房市场降温更是非常明显。该机制实施后，深圳二手房成交量自今年4月开始呈现连续下滑态势，4月成交量4877套，5月成交量3027套，6月成交量2575套，并且在9月跌破2000套，10月份仅为1605套，为深圳二手房成交量十年来同期历史最低。除此之外，这十多个实施二手房指导价的城市，其二手房市场均都在迅速降温，逐步往平稳态势发展。
那么“二手房指导价”为何有此等威力呢？据了解，在二手房指导价发布之前，二手房价格是由买卖双方自由谈判，这种价格表面上看是合理的市场价格，但其供应信息掌握在业主和中介手里，存在明显的信息不对称和缺乏公允性。同时，挂牌价虚高会制造不良价格信号，给二手房价违规宣传创造空间，买家受此影响会非理性入市，拉动成交价上涨。而二手房指导价最直接的影响，就是在市场失灵的情况下，以政府“有为之手”给市场提供合理价格信号，以纠偏信息不对称，引导业主理性定价和中介理性挂牌，这样也使得购房者会理性入市。
多城“妙招”频出
有城市中介现离职潮
密集的楼市调控给全国多个城市的政策漏洞频频打上“补丁”，至于针对二手房市场方面，除施行二手房指导价之外，各个城市更是“妙招”频出。针对二手房房源存量不真实、信息不透明等问题，今年长沙市则通过在存量房信息发布过程中增加房源核验环节，有效堵上中介机构、网站随意发布虚假房源信息的漏洞，提高房源信息透明度的同时，保护了购房人的合法权益。据悉，截至今年8月底，长沙市上市交易的存量房已完成核验发布房源63308套，未进行核验的房源全部下架。这意味着，长沙市存量房交易全部实现“明码”上架。
除此之外，今年8月18日杭州市住房保障和房产管理局发布消息称，“个人自主挂牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易监管服务平台”上线，而这意味着杭州正式开启“房东直售”模式。记者了解到，杭州推行的“房东直售”模式无需借助中介，房东通过个人用户注册、实名认证后可直接在线挂牌，发布自己的房源信息，并且由该平台发布的所有房源都会经过房管部门的核验。至于杭州的购房者，在经过个人实名注册后，就能在这个平台查询挂牌房源信息，如果心仪的是个人自主挂牌房源，购房者可以通过平台联系房东，双方直接进行交易。值得留意的是，该平台整个交易流程无需经过中介，同时为防止房东被中介骚扰，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，中介无法查看，杜绝信息外泄。
在全国二手房市场多方位精准的调控下，上海、杭州、深圳等热门区域的二手房成交量逐步降到冰点，价格相比年初下降了10%至20%。在此大环境下，不少城市陆续出现了中介离职潮。根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告称，截至今年6月30日，深圳市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%，这意味着今年有超5000名中介离职。而据杭州有媒体报道，由于行业内下滑严重，有中介机构施行大范围裁员，关店潮逐渐蔓延整个杭州。有杭州业主称，家门口刚开一家中介门店，不到一个月时间，门店就改头换面了。
全国“挤泡沫”进行时
济南二手房市场整体平稳
除长期以来的限购、限价、限售等常规调控政策外，新一轮楼市调控更是将“触手”伸向了炒房客、银行和开发商，全国二手房市场的“泡沫”正在逐渐被挤破。对于山东省会济南而言，新一轮楼市调控政策下银行放贷变缓，使得下半年济南二手房市场降温明显。
事实上，自今年年初以来，济南二手房市场就出现了整体偏冷，部分片区热度依旧的情况。根据12月15日国家统计局发布的2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计最新数据显示，济南二手房价格环比下降0.5%，同比上涨1.1%。据山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江介绍，纵观今年济南二手房市场，上半年3月至6月这段时间，整个房地产市场交易都相对活跃，受新房市场拉动影响，二手房市场回温明显。“上半年购房者有置换需求，通过卖二手房置换新房，提升交易活跃度。”朱江称，到了下半年整个房地产市场明显降温，尤其是二手房则更为冷清。朱江表示相关数据显示二手房如今日均成交量仅有十来套，而上半年一般日成交量在五六十套左右，“下半年个别时候，日均成交量仅为个位数。”
虽然二手房市场渐入“初冬”，但也有业内人士称，一些处于好地段，或者拥有医疗、教育等“硬配套”的二手房资源，价格依旧“坚挺”。“如汉峪片区部分楼盘，房源较少，即使价格不降，一旦挂出来也会较快完成成交。”该业内人士称，类似这种“硬核”地块的二手房在济南仍有一定市场，个别极为优质的片区房源量更是供不应求。该业内人士表示，现今二手房倾向于买方市场，对于计划买房的刚需购房者，可以转换思路前去二手房市场淘金，“目前市场存量较大，购房者耐心选一选，应该可以挑到合适自己的房子。”
