转眼间，2021年已然接近尾声，在变与不变中，济南楼市在起起伏伏中前行。回首2021，既是对过往的沉淀，又是对未来的筹谋。纵观整个下半年，济南楼市在保持平稳的基础上小幅抬升，整体走出先抑后扬的势态。老旧小区改造、人才公寓的上线、“火热”的土拍……这些表态及动作，勾勒出了济南楼市下半年的主图，重塑济南楼市新的“模样”。
◎文/山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 杨千慧
◎图/山东商报·速豹新闻网记者 王晓峰
济南楼市在起起伏伏中前行
热点事件一：
49个老旧小区片区改造全面落地
老旧小区改造是一项重要的民生工程，既要提“颜值”又要提“内涵”。今年下半年，济南市住房和城乡建设局在推进过程中不搞“一刀切”，根据每个小区不同的特点制定改造方案，按照“一小区一方案”原则实现居住环境的新变化。截至目前，列入今年改造计划的49个老旧小区片区全面落地，涉及的600余万平方米项目平均进度达90%以上，超额完成年度任务目标。上述改造项目完工后，近7万户“老小区”居民将迎来新生活。
“我们在全省率先实行大片区改造，围绕打造完整社区和‘15分钟生活圈’，将623.54万平方米、393个自然分布的小区、院落，以社区为单位整合为49个大片区项目，形成‘改造一个、更新一片、连片成区、带动全局’的城市更新格局。目前，上述项目改造平均进度已达90%以上，超额完成了年度计划。”济南市住房城乡建设局相关负责人表示。
据悉，济南市老旧小区改造工作始于2015年，至今已6年。改造总体分为两个阶段，第一阶段是从2015年至2019年，重点是改善居住环境，解决老旧小区脏乱差的问题;第二阶段从2020年至2025年，改造重点由“面子”转向“里子”，由“基础环境整治”转向“补齐水电气暖、民生服务设施等短板”。天桥区工人新村南村街道西区、市中区王官庄八区等老旧小区，社区居委会工作人员将改造内容细分为基础类、完善类、提升类三种类型，在充分征集居民意见的基础上制定切实可行的改造方案，确保了改造内容的精准、有效，让老旧小区由内而外地焕发出活力。
热点事件二：
济南推行“先验房后交房”
“被动收房”“质量缺陷处置难”“交付即维权”……这些问题，很多业主收房时可能会面对。此外，大部分房地产企业还延续着“先缴费、再签约、后看房”的交付模式。为了打破以往“买了房子看不见，缴费才能领钥匙”的做法，9月18日济南市住房和城乡建设局发布的《关于开展济南市新建商品住宅工程主体结构开放日及先验房后交房活动实施意见》，市民可以“先验房后交房”，通过房屋交付流程再造，及时发现解决质量问题。
同时，济南将强化工程质量全过程管控，提升设计标准，坚决杜绝房屋设计合规不合理的问题。引入市场化机制，积极探索住宅工程质量缺陷责任保险制度，为住宅工程质量再上一道“保险”。市、区工程质量监管部门采取双随机一公开、异地交叉互检等方式，持续开展频次更密、程度更深、动真碰硬的监督检查，对违法违规行为保持监管高压态势。值得注意的是，各开发企业及参建单位要及时整理汇总业主提出的各项质量问题，一户一档建立台账，明确整改措施，及时完成问题整改，并邀请业主进行复验，再次发现问题的，要进行持续整改。
热点事件三：
济南商品房交付出新规
近期，《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定，取消“房地产开发项目竣工综合验收备案”事项，为确保济南市房地产开发项目交付等相关管理工作与政策法规调整有序衔接，济南市住房城乡建设局印发《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》，对商品房项目交付标准、预售资金监管终止条件等做了进一步明确，并制定了相关监督管理措施。
通知下发后签订商品房销售合同的，须使用新版《商品房买卖合同示范文本》网签模板，其中商品房交付条件调整为满足买受人正常使用需求的同时，需取得单体《房屋建筑工程竣工验收备案单》、房产实测报告、开发项目红线内配套设施。此外，由建设单位分别组织设计、施工、监理等单位进行验收，并出具相应工程竣工验收合格证明文件，开发企业与商品房买受人约定的其它条款。值得关注的是，商品房买受人需按开发企业提供的商品房《维修资金交存通知书》要求将首期维修资金足额交存至专用账户后，方可办理商品房交接手续。
热点事件四：
济南首批人才公寓上线
12月1日，济南送出“安居”大礼包。取得“泉城安居卡”后，持卡人可自行选择申请享受保障性租赁住房或租赁住房补贴。毕业5年内、全日制专科以上学历的新就业高校毕业生，可申请享受市场租金40%的保障性租赁住房优惠减免。截至12月26日，全市已有2972家用人单位完成了注册开户手续，9004名新就业高校毕业生取得泉城安居卡领取资格。
按照济南市委人才办工作部署，12月27日，济南市住房和城乡建设局向社会公布首批保障性租赁住房——人才公寓。首批房源共5513间，其中现房1227间，装修待交付4286间，已取得泉城安居卡的新就业高校毕业生可登录爱山东·泉城办-泉城安居平台预约看房、租房。
12月28日，山东商报·速豹新闻网记者实探首批房源之一的柏然公馆清源路店，这里拥有地铁、公共交通便利，不仅能线上看房、线上签约、拎包入住，而且持安居卡租金享受优惠。济南楼市中6个项目首批在泉城安居平台上线，具备租赁签约入住条件的人才公寓房源，包括柏然公馆清源路店、万科翡翠公园、济南泉世界壹品、九里晴川以及翡翠山语项目。
热点事件五：
济南土拍规则调整
12月26日，随着1宗商服用地和1宗工业用地的底价成交，2021年济南土拍市场收官。其中，低溢价率、竞拍环节调整规范、国资平台拿地比例升高是今年济南“两集中”供地的突出特点。
济南在不同维度及方式上对住宅品质提出了具体要求，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，因此对土拍规则作出了调整。在第二次集中供地中，济南明确单一地块不允许房企多个马甲拍地，土地最高限涨15%，且不再竞安置房，改为价格触顶后抽签决定。
接下来的第三次集中供地规则再次更新，新增“限地价竞建筑品质和建设进度”的竞品质方式，挂钩竞星级绿色建筑比例、竞住宅楼预售办理层数等。
与5月份济南首轮集中供地个别地块出现多轮竞价有所不同，9月份二轮供地在经历竞拍新规、延期出让、临时终止后，76宗地块全部以底价成交平淡收场。第三轮土拍溢价率持续走低，市场预期略有回归，其中有4幅地块出现小幅溢价，溢价率为3%、7%。
