2021年即将接近尾声，回顾今年的济南楼市，既有上半年“量增价涨”带来的回暖，又有下半年急剧降温的“以价换量”。由热到冷短短几个月时间，购房者心态也产生了巨大的转变，从着急买房到持观望态度，购房者的变化折射出济南楼市今年上下半年明显分化现象。纵观济南楼市全年，无论是“量价齐增”的上半年回暖，还是“以价换量”的下半年降温，在我国“房住不炒”的主基调下，“稳”字为先为今年的济南楼市画上了一个圆满的句号。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
济南楼市2021年上下半年市场分化现象明显
开门迎暖春
上半年“量增价涨”
阳春三月，万物复苏，暖和的不仅仅是天气，今年济南楼市刚开门就迎来了一波“小阳春”。按照往年惯例，春节假期时间段往往是全年楼市的“冰点”，但今年借助“留济过年”的机会，不少房企趁机发力纷纷提出“春节不打烊”口号，整个春节假期售楼处灯火通明。不少留济的刚需购房者趁机看房选房，这也促进了春节期间楼市的成交量。
年初山东商报·速豹新闻网记者在走访调查中发现，不少楼盘春节期间房子卖得风生水起，部分楼盘更是提出春节后将会小幅度涨价。据济南南部某楼盘置业顾问介绍，往年春节假期绝大多数的售楼处都是处于关门休息状态，部分售楼处甚至最晚到正月十五才会开门营业。“今年初一就有人定房讨好彩头，整个春节假期我没有休息一天。”该置业顾问称，自初一到十五，半个月时间该售楼处已经卖了近100套房，与同期相比明显卖得更好，甚至同“金九银十”销量相差无几。
当时相关业内人士预测，这波“小阳春”来的时间较早，并且持续的时间会较长，而事实也正是如此。今年的“小阳春”自春节开始，蔓延至了整个上半年，这也使得济南楼市交出的年“中考”成绩单还算亮眼。根据克而瑞相关数据显示，2021年1至6月，济南商品房及商品住宅网签量同比涨幅均超过8成，网签量在近10年中仅次于2016年上半年。除去包含春节假期的2月外，其余月份网签量平方数均超过百万。克而瑞数据表明，上半年济南楼市供应面积28.58万㎡，供应套数24436（套），成交面积556.88万㎡，成交套数43757（套）。
今年整个上半年，受“小阳春”影响，济南购房者的心理开始有所起伏，部分刚需购房者既想早点入手买房，又担心买到高点。对于购房者心理起伏的现象，有业内人士称属于正常现象，随着我国经济不断发展，整体经济向好，房地产市场作为一种表现形式，上半年济南楼市以“小阳春”现象呈现。“由于去年整体基数较低，所以显得今年整体市场行情特别好。”该业内人士称，受疫情影响，2020年楼市更多体现在以价换量上，伴随我国经济逐渐复苏，“拧干”水分的实际价格更是今年“小阳春”的真实表现。“但事实上与往年相比，今年济南房地产市场仍然属于平稳状态。”
下半年不少楼盘通过各类活动吸引购房者看房
急剧降温
下半年“以价换量”
今年楼市的暖春来得很早，而到了下半年，降温也来的让人措手不及。根据11月15日国家统计局发布的2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，济南新房价格自九连涨后今年首次出现小幅下降，环比下降0.4%，同比上涨5.2%。记者梳理历史数据发现，自2019年8月起，济南新房价格开始走低，截至2020年3月，新房价格已连续8个月下跌，此后新房价格呈波动下降趋势。直至今年1月，新房价格首次上涨，之后一直呈现上涨趋势，截至9月已经九连涨。10月新房价格出现小幅下降，这也是今年以来济南新房价格的首次下降。
据山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江介绍，国家统计局相关数据属于宏观数据，其数据主要由网签量支撑，并不能完全代表当月市场表现。“实际上自今年7月份开始，济南新房价格已经趋于平稳。”朱江称，自7月以来济南新房市场开始促销，起初只是个别楼盘“抢跑”，慢慢衍生出大范围的促销降价，之后绝大部分的开发商都打出了“促销牌”。记者实地调查探访发现，自9月份开始，整个新房市场的促销就开始变得花样百出，购房享人才补贴最高22万元、20套一口价房源、新房均价8800元/起、精装13000元/起、一口价房源重磅来袭……中秋节促销的“战火”延续到国庆节，而国庆节后，这场楼市促销战却仍在继续，一直持续到年底。
记者留意到，整个下半年，济南大多数片区都在不断的释放优惠政策，不仅促销手段越来越多样化，促销力度也是越来越大。各大房企借助各种营销节点，除了传统的中秋节、国庆节，就连“双十一”“双十二”也相继被开发商纳入促销节点之中。实地探访中，不少置业顾问表态“节后不会再有这种价格”成为了“泡影”，房企靠着多样化的宣传标语挑逗着购房者的神经，吸引着数“购房者”。
自下半年济南楼市急速降温后，不少刚需购房者也从“拔凉”的心变成了选房的“淡定”。
面对上半年“升温”的济南楼市，下半年市场快速“降温”让他们异常欣喜，而房企各式各样的促销活动“万箭齐发”，既让刚需购房者对于买房这件事渐渐有了底气，又使他们深感犹如在商场选商品一般拥有“选择困难症”，不仅要挑到便宜的，更要挑到最好的。
“稳”字为先
济南楼市全年收官
朱江介绍，今年以来济南楼市可以划分为两个阶段，一个是快速升温的上半年，一个是急剧降温的下半年。“上半年全国楼市向好，在经济和金融大环境回暖刺激下，济南购房需求持续释放。”朱江分析认为，2020年的市场受疫情影响，无论上半年还是下半年，市场主体都是以“以价换量”为主。而2021年市场则有所不同，上下半年市场分化较为明显，其中，受全国大环境影响，济南上半年市场整体向好，出现了“量价齐增”现象。
到了下半年，整个济南市场开始降温，9月某知名房企“暴雷”导致购房者信心不足，整个市场急剧降温。即使9月拥有中秋节这一营销节点，市场也未出现太大的变化。“直到国庆期间，房企通过以价换量抓了一波行情。”朱江称，国庆之后整个市场继续疲软，“双十一”成为了房企11月促销降价的噱头，而“双十二”则成为了年前房企促销的“最后一舞”。
有业内人士指出，今年年终“大考”将至时刻，部分房企“暴雷”“三道红线”加码、回款周期的限制，这所有因素影响了房企年末的市场策略。外加上年底距离春节仅有短短几个月的时间，不少建筑工地迎来了工人工资、银行贷款等结算期，开发商的资金链因而变得更加紧张。“今年自下半年开始，开发商继续实现降价跑量。”该业内人士表示，所有降价促销的节点都来自开发商自己营造出来的促销理由。
“无论是上半年的升温，还是下半年的降温，这都是市场的常态化现象。”该业内人士分析认为，新房价格的上涨取决于市场的供需，供需稍微有些失衡，价格都会存在一定变动。整个上半年，尤其是“金三银四”时间段，消费群体的增量大于市场商品房供应量，开发商选择相应减小了折扣优惠力度，而到了下半年供过于求，开发商则会相应的加大折扣力度。“整体来看，今年济南房地产市场还是依旧处于稳定状态。”该业内人士说。
