限购、限售、限跌、土拍改规则……今年以来，全国各地楼市调控政策频频密集展开。相关数据显示，截至11月25日，全国今年房地产调控次数高达570次，与2020年同期的430次相比，今年年内调控同比上涨26%，刷新了历史调控纪录。其中单月调控数量超过40条，平均每天1.3条。一天发布一条房地产调控政策信息，俨然成为了今年我国楼市的常态。今年下半年济南针对房地产市场存在的诸多乱象已挨个打上“补丁”，在“房住不炒”的主基调下，每一次的调控都旨在稳房价、稳地价、稳楼市，国家在促进房地产市场平稳发展的过程中，“稳”字俨然成为了主基调。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
今年以来，全国各地楼市调控政策频频密集展开
年内调控平均每天一次
不仅“限涨”还“限跌”
今年是我国楼市调控的大年，不但有一天南北三地同时加码调控，更是让隐匿已久的“限跌令”重出江湖。今年的我国楼市，一边拒绝投资客，抑制楼市投资投机需求；一边提出发展保障性租赁住房，解决市民们的住房问题。多种信号同时预示着，细节性长效机制正在逐步建立中，我国房地产市场即将跨入新的发展阶段。
7月23日住建部等8部门联合发文重拳出击整顿房地产市场，多个城市即刻开足调控“马力”。8月5日晚间，北京市出台离婚购房新规，对于那些期许通过假离婚获利的群体而言，一夜之间幻想全部破碎。同一天，杭州限购的“巴掌”也陡然落地，作为热点城市之一，杭州2021年以来已多次出手调控楼市，但市场热度依然不减。按杭州8月5日最新政策要求，非杭州本地户籍家庭社保要满4年才能买1套房；而此前的要求为满2年。该举措一出，大幅提高了杭州限购的门槛，对于企图利用近年来快速增长的流入人口“代持”房产获利的炒房客而言，精准打击了他们的投机需求。同一天，成都“赠与”和“复核顺位”的调控漏洞也遭到堵死，该新政强调在“赠与”方面，强调房屋所有权人将住房赠与（包括赠与部分份额）直系亲属的，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。这意味着，如今成都购房者赠与时要看直系亲属是否具备成都购房资格，若不具备，那么5年后购房者才能重新获得购房资格。
一天时间，南北三地落实调控较为罕见，根据相关统计数据显示，截至11月25日，今年全国房地产调控次数高达570次，与2020年同期的430次相比上涨26%，刷新了历史调控记录。其中单月调控数量超过40条，平均每天1.3条，这相当于平均每一天会发布一条房地产调控政策信息。山东商报·速豹新闻网记者留意到，在全国这一轮楼市调控中，热点城市抑制房价过快上涨，而一些非热点城市则开启了一波“逆向”调控，防止房价过快下跌。究其原因，全国除一二线城市楼市“热的发烫”以外，部分三四线城市的楼市则是一片“低迷”。为保证楼市的持续稳定，相关调控政策的推出不仅需要“限涨”，而且也需要“限跌”，在此大背景下，“限跌令”应运而生。有业内人士指出，实际上，“限跌令”与“限涨令”一脉相承，既要对新房涨幅进行限价，又要对跌幅进行限制性兜底，以此实现稳定楼市的目标。
二手房“挤泡沫”进行时
多城调控成效明显
伴随全国各地楼市调控政策密集展开，今年针对二手房房源和价格的管控也在同步进行中。对于二手房市场的调控，今年以来威慑力最大的调控手段就是“二手房指导价”。作为全国房地产“热点”城市之一，深圳成为了“二手房指导价”阵营中第一个“吃螃蟹”的城市。今年2月，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，与往期挂牌价相对比，深圳的二手房参考价普遍对挂牌价打了七折。
在深圳建立二手房参考价发布机制之后，全国陆续开始有多个城市出台相应政策对二手房进行调控。8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。该《通知》指出,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。记者了解到，自今年年初开始，广州二手房市场的热度持续走高，尤其是学区房和地段较好的房源，挂牌价格出现虚高，甚至有部分二手房房东与中介联合起来恶意哄抬房价，致使广州房地产乱象频出。根据克而瑞相关数据显示，广州首批公布的96个小区交易参考价，基本为今年的市场成交价的70%至80%。记者对比梳理涉及的96个住宅小区官方参考价格与最新成交价格发现，绝大多数住宅小区价格的参考价要远低于成交价。
有业内人士指出，此次出台二手房指导价，将对广州二手房市场起到持续降温作用，“未来很长时间内，广州二手房市场都会处于波动期和调整期。”
至于今年第一个实施二手房指导价的城市，深圳自新政实施后整个二手住宅市场犹如被“速冻”，成交量一跌再跌。相关数据显示，11月份之前，深圳二手房成交量创下十年来同期历史新低。自今年4月份开始，深圳二手房成交量呈现连续下滑的低迷态势，截至10月成交量更是降至1605套的这一个“冰点”。除深圳外，受“二手房指导价”影响，上海、成都、合肥、宁波等十余个城市陆续跟进的城市也都存在明显的“降温”现象。有业内人士指出，二手房指导价最直接的影响是在市场失灵的情况下，以政府“有为之手”给市场提供合理价格信号，并作为公共产品代替不合理和非理性价格信号，以纠偏信息不对称，引导业主理性定价和中介理性挂牌，这样也使得购房者会理性入市。
济南新政剑指乱象
整体市场“稳”字当头
与全国各大城市相比，济南房地产市场今年依旧是“稳”字当头。得益于年末市场热度的延续，叠加春节期间购房情绪升温，今年春节以后，济南楼市较早迎来了一波“小阳春”，从新房交易情况来看，上半年济南房地产市场表现出不错的成绩。市场活跃度明显增加，住宅销售量大幅增长。虽然刚需产品热销，但济南住宅价格保持平稳，住宅库存加速去化态势趋于平稳。
梳理往年数据可以看出，经过前期调控，济南房地产市场一直较为稳定。伴随济南楼市上半年呈现稳步回升态势，整个市场出现了诸多乱象。在“房住不炒”的主基调下，7月27日济南出台一系列新政“剑指”乱象，针对市场上部分乱收钱与玩“套路”的开发商，新政特别提出取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源（住宅项目不包括储藏室）的1.5倍。此外，开发企业应与买受人书面明确认筹（购）楼栋及预售许可证信息，不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。这一系列的举措，有效遏制一直以来的济南房地产市场乱象，保护了购房者利益。
除遏制楼市乱象外，在第二次供地方面济南也做了调整。有业内人士指出，此次土拍规则调整，济南改变了以往达到最高限价后竞政府储备性安置房的“价高者得”规则，更有利于土地价格的稳定。“土拍调整规则的核心仍是为了控地价、降房价，符合中央‘三稳’调控机制。”该业内人士表示，未来在对土拍过程进行全方位的“监管”后，地价将得到较好的控制，地王也将“绝迹”。“目前全国楼市风向‘稳’为主基调，济南亦是如此，最终购房者的需求也将回归自住的初衷。”该业内人士说。
