你听过1元起拍的房地产公司吗？上月底，山东一家房地产公司100%国有产权进行网络竞价，以0.0001万元的超 低“白菜价”最终完成逆袭，603万元成交。外行们看着新奇的1元起拍产权，实际上在房地产行业也并不少见，一般资产不抢手或出清存在难度的项目，就会选择低价转让的方式减轻负债压力。
回顾过去的一个多月，不仅这一家，山东多家房企挂牌出让股权。其背后的原因错综复杂，有些是为了融资需要，有些 出于剥离非主业资产，而有些则因本身亏损而被实施转让。◎山东商报·速豹新闻记者 史尚静
1元“白菜价”起拍
6月24日下午5点20分，山东润鑫房地产开发有限公司100%国有产权在山东产权交易中心迎来竞价日。房地产开发企业拍卖股权，原本是件再寻常不过的事，但因为这场拍卖的起始价格吸引了不少人的目光。
成立于2012年9月11日的山东润鑫房地产开发有限公司，注册资本3002万元，经营范围为房地产开发与销售，五金、钢材的采购与销售。山东鑫辰房地产开发有限公司作为独资大股东，持有润鑫地产100%的股权。记者了解到，该房企在单县开发有一个名为泰信花园的楼盘，均价3900元/㎡。
而就是这样一家房地产开发企业，在挂牌转让100%国有产权时，开出了0.0001万元转让底价。其背后原因是企业资不抵债，资产不抢手出清存在难度。从财务指标来看，截至今年2月29日，润鑫地产营业收入为0，净利润-12.7143万元，资产总额1177.3691万元，负债总额4905.3335万元，所有者权益-3727.9644万元。
不过，拍卖当日，这场拍卖的表现也同样令人惊讶。经过569次报价，润鑫地产最终以603万元的价格结束标的竞价，溢价率高达602999900.00%。高负债下的房企通过产权转让止损，这手操作也曾有“白菜”卖出好价钱的例子。
剥离非主业资产
记者注意到，除了颇有看点的1元起拍产权，近一个月来，山东房地产市场上有不少房企发生了股权变更。山东华创置业有限公司45％国有股权挂牌转让，转让底价为112.851万元。转让方为山东华鲁集团有限公司。
根据挂牌公告，山东华创置业有限公司成立于2005年11月3日，注册资金为1000万元，标的企业经营范围有房地产开发、商品房销售、房屋租赁、相关物业管理、房地产信息咨询、家居装饰等。该标的企业股权占比为山东华创集团有限公司55％，山东华鲁集团有限公司45％。
记者了解到，该公司注册地点就在高新区，曾在奥体中西东荷体育馆东邻开发过名为华创观礼中心的项目，以公寓为主，单价在13000元/㎡左右。从财务指标来看，截至4月30日，营业收入为0，净利润-444.92万元，负债总额高达7818.94万元。此外，此次转让不导致转让标的企业的实际控制权发生转移。
据了解，华鲁集团未来聚焦化工、医药、环保等产业，此次欲转让手中的45%股份，被认为是退出旗下房地产子公司，聚焦主业所做的转型。
企业“混改”转型
近年来，山东省属国企陆续通过股权转让等模式剥离房地产业务，聚焦主业发展。近日挂出中垠地产有限公司40%国有股权及234885万元债权也是如此。
根据山东产权交易中心挂出的公告，兖矿集团将出让旗下中垠地产有限公司40%国有股权及234885万元债权，挂牌底价313931万元，其中标的企业40%国有股权挂牌价为79046万元，转让方及内部关联企业享有的对标的企业债权及利息234885万元。财务报表显示，截至2020年5月31日，中垠地产营业收入2426.34万元，资 产总额796102.93万元，负债总额约675029.41万元。
中垠地产成立于2014年，注册资本5亿元，由兖矿集团有限公司100%持股，此次转让其中的40%股权。中垠地产总部位于济南高新区，在济南开发有中垠雅苑、中垠广场、中垠御苑等项目，是一家本地市场上颇受关注的房地产开发企业。
有报道称，去年10月，中垠地产将就曾启动40%国有股权预挂牌，迈出剥离地产业务的步伐，只是当时未曾披露转让底价。前不久，山东能源与兖矿集团宣布实施联合重组，此次转让也被视为是该集团推出的“混改”项目之一。
连转旗下两家房企
济南鲁源电气集团有限公司近日还一口气转让了旗下两家房企，根据挂牌公告，济南鲁源房地产开发有限公司100%股权及9900.664797万元债权，转让底价为11076万元。其中标的企业100%股权挂牌金额为1175.335203万元。根据标的企业股东决定，标的企业已于2017年12月31日向股东进行利润分配7000万元，但未实际支付，计入应付股利。标的企业于2020年5月20日向转让方支付应付股利5000万元，剩余2000万元应付股利尚未支付，包含在债权挂牌金额中。
鲁源地产于1997年2月26日就已成立，注册资本为1000万元，经营范围为房地产开发、经营及中介服务等。位于高新区的康桥·颐东小区就是由该公司开发。据其5月31日披露的财务报表显示，企业营业收入为367.64万元，负债总额达10989.83万元。
而另一家山东康桥置业有限公司也挂出100%股权及70112.219524万元债权挂牌转让，转让底价为72565万元，据财务报表数据显示，截至5月31日，企业负债总额达103147.47万元。且此次的转让将导致转让标的企业的实际控制权发生转移。
资金从紧战略调整
不仅是近日挂出的转让通告，从今年初，山东房地产市场就有部分房企股权变更。在济南汉峪片区开发了华皓英伦联邦项目的山东领邦华皓置业有限公司，股东由中国华皓控股有限公司旗下企业变更为苏州世茂投资发展有限公司，后者由上海世茂股份有限公司100%持股。其在唐冶片区开发的华皓053e项目也已完成股东变更。
将军烟草集团旗下的山东将军名郡房地产开发有限公司100%股权及5.99亿元债权，本月初以约6.05亿元的底价成功转让。该房企曾于2017年8月拿下汉峪片区一宗住宅用地和一宗商业用地，两块地的成交总价为49006万元。转让后，由山东金象泰置业有限公司摘得。地块周边有不少高端改善型项目。
业内人士分析，房地产企业频繁转让项目股权，反映房企在资金面从紧的大背景下做出战略调整。部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型；也有些房企通过出售股权的方式转让项目，改善亏损状态。
