2020年一整年，受疫情影响，年初时，济南房地产市场曾按下了“暂停键”。各经纪门店暂停营业，小区封闭式管理，不仅新房的销售深受影响，二手房市场活跃度也不断降低。随着楼市渐渐回暖，新房价格战打得“如火如荼”，二手房也开始略有起色。纵观2020年济南整个二手房市场，有房东降价30万难以出售，也有房东惜售不卖却引购房者“哄抢”，二手房市场已逐渐呈现分化现象。◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
二手房价格总体“走低”
2020年上半年，济南二手房市场受疫情影响，价格和成交量一直呈现走低趋势。在接连4个月的下跌后，5月份，济南二手房价格环比持平。自3月开始，济南楼市陆续复工复产，迎来了一波小高潮，但就整体来看，各片区之间成交量差别较大。
根据国家统计局相关数据显示，今年1月，济南二手房价格环比下跌0.2%，同比下跌2.8%;2月二手房环比下跌0.4%，同比下跌3.6%;3月二手房环比持平，同比下跌4.1%;4月份环比下跌0.1%，同比下跌3.9%。接连4个月的下跌后，5月份，济南二手房价格环比持平，但同比还是下跌3.6%，同比的跌幅比前4个月有所收窄。高新区一中介地产经纪人表示，整个上半年济南二手房成交量和成交价都有下降，“去年平均每月售卖5000套左右，今年上半年大概平均每月仅能卖出2200套左右，且成交价相比去年下降3000至5000元不等。”
记者从贝壳找房相关数据了解到，第1季度二手房市场受春节和疫情的影响较大，整体市场不活跃。自进入2季度以来，成交量比1季度增加两倍以上，2季度的成交量与同期持平。其中，主力成交面积为90至140㎡，其次为90㎡以下。相关数据显示，自5月二手房价格出现持平后，6月又再次微降0.1个百分点，7月上涨0.1个百分点，8月降了0.5个百分点，9月降了0.4个百分点，10月已经是三连降，下降0.3个百分点。从整年二手房价格来看，虽然个别月份有小幅度上涨或持平，但整体市场价格呈现走低趋势。
成交量起伏相对较大
回顾全年，济南二手房除价格一直呈现走低外，成交量起伏也相对较大。受疫情影响，今年济南市场经历了一个重启，回暖，平稳的阶段。从每个阶段分开来看，济南二手房成交均价于第三季度开始有所回升。
在整个第一季度到第三季度期间，受春节和新冠疫情影响，济南二手房成交量起伏较大。根据贝壳二手房相关数据显示，今年第一季度至第三季度，济南二手房成交均价第二和第三季度分别环比下降0.28%和上涨2.17%，成交均价在二季度微降后，于三季度较快回升，三季度均价达到17102.43 元/㎡。从分区来看，前三季度中历下区成交均价一直远高于其他城区；章丘区在济南8区中均价一直处于最低位。在各区均价变化中，历城区和历下区三个季度均呈现小幅上涨趋势，其中，历城区涨幅最大，对比一季度，历城区三季度成交均价上涨157.8元/㎡；长清区和章丘区一直呈下降趋势，其中，章丘区降幅最大，对比一季度，章丘区三季度成交均价下降1293元/㎡。其他区域在前三季度中，均价有涨有跌。
此外，从成交周期来看，济南二手房业主成交周期整体呈下降趋势，三季度成交周期为145.01 天，较一季度缩短30.67天；客户成交周期二季度环比延长，三季度环比缩短，三季度客户成交周期为32.51 天，较一季度变化不大。“二手房市场成交加速，对于买卖双方都是机会点。”业内专家表示，市场经济受疫情影响较大，房地产也难以避免，但从整年宏观分析，二手房市场仍处于平稳状态。
降价或惜售市场现分化
价格走低，成交量起伏，受种种因素影响，目前济南二手房市场上，有房东降价30万房子仍然无人问津，也有房东惜售不卖，甚至选择以涨价的方式提升房子的价值。从宏观来看，目前二手房市场已经开始出现分化现象。家住济南高新区的80后二孩妈妈周女士，上月刚卖掉位于工业南路附近一套近100平米的房子。据周女士介绍，由于生了二孩，她和老公商量置换一套高品质的改善房。“前前后后带看折腾十几趟，终于有买家表示愿意购买，但是在价格上始终谈不拢。”周女士称，由于她想置换新房，首付要求较高，所以旧房的售卖形式要求全款或者首付达到80％以上，买家则认为价格偏高要求降价或者更改为小分期付款形式。一开始周女士执拗不愿意降价，随着时间一点点流逝，临近新房交首付的日期越来越近，她最终选择妥协。“最后让中介减了点佣金，又自降8万元，最终房子顺利成交。”周女士说。
记者了解到，除周女士这一类降价急售的二手房房东外，也有部分房东宁愿不卖也不愿意降价，甚至选择以涨价的方式提高房子价值。这类房东的房源多以优质学区房为主，或者其房源地段优势明显。据历下区某中介公司经纪人介绍，部分学区房房东担心市场不景气出现压价情况，宁愿下架房源也不肯降价出售。该经纪人称，有部分房东选择将房子翻新装修后售卖，总价比之前上架价格略高，这种不降反涨的“操作”，也有购房者愿意“买单”。“这类房子多是小户型，客户主要为了学位，他们迁完户口就出租，装修后的房子出租更方便。”该经纪人表示，由于在售学区房房源有限，“惜售”的表现更体现出部分房东对二手房市场的看好。
“今年二手房市场呈现分化趋势，有人降价急于变现，有人惜售不降甚至涨价，这都是一个成熟市场里面的正常心态。”从事二手房市场研究多年的专家刘敬（化名）表示，一些较有优势的二手房源，其同板块或同小区内供应量并不大，这些房子惜售较为明显。他告诉记者，按照往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大概率会出现急售房源。此外，部分房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在合适的时候卖个好价钱。“如果购房者有计划购房，可以去意向小区淘淘看急售房源，但这类房东对支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”刘敬认为，“淘宝”二手房千万不可以着急，“慢慢选，仔细挑，不冲动，这样才能选到适合自己的房子。”
