不知不觉，魔幻又不平凡的2020年悄然收官。这一年，所有人既经历了史上最长的春节“假期”，又看到了众多房企试水线上卖房，更感受到复工潮之后楼市迟来的“小阳春”。纵观整个2020年济南楼市，年初伊始，开发商早早的拉开价格战序幕，众多刚需楼盘的战争打得“如火如荼”。纵观全年，开发商低价入市、促销走量成效明显，“以价换量”为2020年济南楼市画上了一个圆满的句号。◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
重启
2020年突如其来的新冠肺炎疫情，不仅打乱了普通民众的生活节奏，也打破了房地产平稳健康发展的局面。整个2至3月，全国实体售楼处相继关停，整个楼市进入暂时“冰封”阶段。自3月初起，济南各售楼处出现了买房人久违的身影，随着天气渐渐暖和，济南楼市正式进入“重启”阶段。
根据国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新房价格已经呈现8连降，相关数据显示，3月济南环比下降0.4%，同比下降2.2%。不过到了4月份，8连降后的济南新房价格首次出现持平，从数据看，4月份济南新房价格环比持平，同比下降3.2%。记者注意到，从2019年8月起，济南新房价格就开始走低，截止到2020年3月，新房价格已连续8个月下跌，4月份是在此期间的首次持平。总体来看，2019年以来，济南新房价格涨幅、降幅基本都控制在1%以内。
克而瑞数据显示，济南2月份商品住宅成交环比下降74.93%，同比下降72.03%,与此前相比，可以说遭遇了断崖式下降。记者了解到，由于今年“小阳春”节点往后推移，自复工复产以来，济南楼市开发商营销动作不断，推新步伐加快，老盘频频加推、新盘相继入市。业内专家表示，年后购房者手头资金宽裕，待返程后购房欲望得到释放，3月中旬以后，济南楼市就此开始“重启”。
加速
如果说3月是济南楼市的“重启”，那么自4月份开始，整个楼市就按下了“加速键”，随着积压需求与新增需求的持续释放，在“红五月”和“年中冲刺月”的双重攻势下，济南楼市圆满交出2020年上半年的成绩单。
根据济南市房地产业协会发布的数据，1至7月份济南新建商品住宅销售4.90万套，面积615.33万平方米、同比增长4.24%，均价为每平方米12812.3元、同比下降4.20%。从整体月度成交来看，1月和2月受春节和疫情的影响，供求量明显不足；自3月份售楼处恢复开放后供求量补跑，逐渐把上半年整体供求量拉升到靠近往年同期水平，在5月和6月基本达到供求平衡。随着开发商促销手段的不断变化，楼市在“加速”行进的过程中，购房者也紧随其后。3月份以来，济南房地产市场成交规模可观，住宅日均成交量保持在300套以上，已经超过了2017至2019年平均日成交200套左右水平。
在成交价格方面，历下区以24215元/㎡的成交价格遥遥领先，其次为市中区、高新区。从济南市住宅成交的面积结构来看，100至144㎡面积段是市场的成交主力，两者合计占比达76%，刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力，并且长期保持这一态势。1至7月，100至120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡，成交1.7万套、187.5万㎡，套数供求占比分别为37%和36.5%。120至144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡，成交1.82万套、239.7万㎡，供求套数比例分别为36.3%和39.1%。
平稳
下半年开始，随着开发商促销花样百出，个别刚需楼盘降价幅度较大，不少购房者表示“不知道该怎么选”。从事新房领域研究多年的专家王宝（化名）认为，这种现象实属正常，就总体而言，整个市场价格浮动并不大，个别板块存在大幅度的变化。“如改善型客户，其板块就相对坚挺，价格变化幅度并不明显。”王宝表示，刚需价格变化最主要的因素是供应量大，就单板块而言，低价入市，促销走量的确成效明显，但是对于开发商而言，实则是“喜忧参半”。
“销量最好的是6月和10月，6月是因为需要冲刺半年的任务量，而10月是第三季度的开始。”王宝称，10月整体销售情况良好，单国庆假期一周销量能赶上正常月份两周销量，但除去国庆假期外，下半年整个市场并没有什么“亮点”。根据济南房地产网数据中心统计数据显示，10月，济南新房挂牌均价为14911元/㎡，国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，10月份济南新房价格环比下降0.2%。
“购房者积攒的购买力不断释放，再加上年头至年尾开发商促销手段频出，目前整体市场购房者观望态度浓厚。”对于下半年济南楼市，有业内专家分析认为，随着近期济南市场温和回落，目前整体市场已经基本平稳。“相较于上半年的‘狂欢’，下半年的市场要更‘冷静’一些。”业内专家表示，无论“狂欢”还是“冷静”，这都是一个成熟的市场应该有的表现。
收官
年底的钟声即将敲响，在度过“五一”“十一”等多个重要市场促销节点后，开发商于收官时仍紧紧抓住“热点”的尾巴。“双十一”“双十二”的到来，是开发商最后一次“加速跑”。犹豫了一整年的购房者，也终于选择搭上年终的最后一列“火车”。
11月各开发商在不断冲刺业绩的同时，又再次为济南收官掀起了一小阵波澜。根据济南房地产网大数据中心统计数据显示，11月份济南新房挂牌均价为14246元/㎡。从网签走势来看，11月济南市商品房共网签17070套。从整体来看，11月网签量位居亚军，仅次于5月份的17170套。在楼盘关注度方面，槐荫区占据榜首，工业北路居商圈热搜榜首位。从济南新房各区挂牌均价图来看，11月份历下区挂牌均价为25798元/㎡，与年前相比略有增长。根据相关统计数据显示，今年最受济南市民关注的户型依然是两居室，占比高达43.16%，三居室户型紧随其后，占比达到34.84%，一居室关注度与上月相比上升明显，占比达到15.51%，而四居室和五居室等大户型的关注度还是比较低，总占比只有6.49%。
从济南市民对于户型的关注度上来看，目前济南楼市仍然是以刚需一族为主。从房价关注上来看，最受济南市民关注的房价区间集中在100万至150万之间，占比达到了25.67%。从住房面积的关注度来看，最受济南市民关注的住房面积是90平至120平，占比25.39%，150平及以上占比相对较少，只有7.55%。2020年楼市即将收官，业内专家提醒购房者可以在年底适当“上车”。“但买房毕竟是人生大事，购房者切莫冲动消费，多对比才能选中适合自己的房子。”
