2020年上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场一度“冰封”。3月以来，随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄。下半年后逐渐恢复增长，并创下最近三年来成色最足的“金九银十”，全年销售额直逼历史纪录。国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售面积同比转增。楼市整体呈现量增价稳的良好态势，基本实现了年初制定的平稳健康发展的目标。
据中原地产研究数据显示，2020年全国房地产调控政策达到了458次。年关将至，在中央反复强调“房住不炒”，地方调控政策不断加码的背景下，2020年房地产市场整体保持平稳发展。 ◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 靳文博
商品房销售量持续加速修复
12月15日，国家统计局公布2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况显示，1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。
从典型指标来看，数据均有所好转。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅收窄1.9个百分点。商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。
“商品房销售量持续加速修复，城市密集调控下‘稳房价’效果显著。”业内人士表示，3月以来，随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开始持续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。但从商品房成交均价来看，1-11月同比上涨5.8%，低于2018年和2019年同期，楼市整体呈现量增价稳的良好态势，基本实现了年初制定的平稳健康发展的目标。
12月14日，国家统计局发布11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。经初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅与上月相同。
多个城市加入“调控大军”
业内人士认为，进入年底的时间节点，在“三条红线”的重压之下，开发商为了冲刺年终业绩加大营销力度，11月份新房价格涨幅延续回落态势、二手房价格涨幅小幅回升。同时，新房价格上涨城市数量继续减少，二手房价格上涨城市数量有所增加。整体来看，11月份房价趋于稳定，二手房表现优于新房。12月份房企继续积极推盘，通过多种促销方式加速回款，冲刺业绩。
专家表示，从11月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量36个，较上月减少9个；持平城市6个，与上月持平；下跌城市28个，较上月增加9个。随着越来越多的城市加入调控大军，上涨城市数量自7月份以来呈现持续减少趋势。
进入年底，房企把握销售窗口期积极营销，以价换量现象增加。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.12%，环比涨幅收窄0.03个百分点；上涨城市平均涨幅0.39%，环比涨幅扩大0.01个百分点。
58安居客房产研究院相关专家分析指出，我国绝大多数地方的楼市都属于政策市场，没法用正常市场供需关系来解释。近年来，在国家“房住不炒”政策底线要求下，各地纷纷出台楼市具体调控政策。调控的目的是要让楼市平稳发展，规避楼市泡沫和信贷危机风险，保障基础消费者的权益。但是，在政策密集调控下，也打击了楼市投资投机行为。房地产企业融资不得逾越三条红线，为了缩短回款周期和现金流，有的开发商不得不降价销售。尤其是三四线城市，当人口净流入不足，也没有了炒房客，市场需求陷入乏力之时，房地产开发商要想活下去，就只能不断压缩自身利润。专家建议，买房最好选择人口、产业不断流入的大城市。
重申“房住不炒”
12月16日至18日，2020年中央经济工作会议在北京举行。会议强调，要解决好大城市住房突出问题，坚持“房住不炒”，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
多位分析人士表示，今年中央经济工作会议的一大亮点是，提出解决好大城市住房突出问题。2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，今年特别提到解决大城市住房问题，预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化，一是短期打击各种炒房现象，诸如之前深圳的“代持炒房”；二是土地供应继续发力，增加住宅用地供应；三是继续发展租赁市场，多渠道解决住房问题。
据悉，“房住不炒”这一定位自从在2016年经济工作会议报告中首次被提出后，仅在2017年的报告中未被提到，最近三年的经济工作会议都明确提出要坚持“房住不炒”的定位。
数据显示，从2017年到2019年，房地产调控次数每年增长了将近200次。据中原地产研究统计，超过100个城市2017年发布房地产调控政策超过250次、2018年发布政策超过440次，而这一数字在2019年达到了620次。截至日前，2020年全国房地产调控政策达到了458次左右，虽然不及2019年，但也超过了2018年的次数。
业内人士表示，中央经济工作会议连续三年明确了房住不炒，代表了未来楼市政策将继续打击投机行为，保护真实居住需求。而“因地制宜、多策并举”的提法，避免了调控政策一刀切，未来各地房地产调控依然将以地方主导、住建部与中央指导为主。
