年末将至，新房市场价格战打得“火热”，而二手房市场却是异常得“平静”。记者走访调查发现，每年年底，不少二手房房东因为资金周转、置换新房等各种情况而急于降价出售，二手房议价空间明显增大。此外另一部分房东，由于掌握着较好的二手房资源，且本身并不急于出售，并不会选择在年底“自降身价”。对于他们而言，开春才是卖房的最好时机……
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
年末济南二手房呈现分化趋势
降价急售等置换
家住济南高新区的80后二孩妈妈周女士，上月刚卖掉位于工业南路附近一套近100平米的房子，按照她的话来说，“卖房比买房要难，买房只需要看和选择，而卖房就是一场心理博弈。”
据周女士介绍，由于生了二胎，她和老公商量置换一套高品质的改善房。从今年6月份开始看房，直到8月份交了定金，仅用了两个月时间新房的选择就已经基本完成。“定了新房后立刻着手旧房子售卖事宜，8月底开始上架，起初根本无人问津。”周女士表示，房源上架后中介仅打过一次电话确认房源信息，此后接近半个月未接到一位买家的电话。“每天光盯着上架房源的相关信息刷新，心里实在愁得慌。”周女士称，此后她亲自跑了多家中介门店要求推自己的房子，并且表示急需售卖，这才接到一些买家打来的电话。“前前后后带看折腾了十几趟，终于有一个买家表示愿意购买，但是在价格上始终谈不拢。”周女士称，由于她想置换新房，首付要求较高，所以旧房的售卖形式要求全款或者首付达到80％以上，买家则认为价格偏高要求降价或者更改为小分期付款形式。
“小分期付款肯定不行，我这边急需用钱，于是就降价问题同买家一直在打‘拉锯战’。”周女士表示，一开始自己执拗不愿意降价，但是随着时间一点点流逝，临近新房交首付的日期越来越近，她最终选择了妥协。“最后一次和买家的终极议价环节，让中介减了点佣金，又自降了8万元，最终房子顺利成交。”周女士称，虽然心有不甘，但是能在年底前把房子卖出去，凑齐新房的首付，心里一块巨石也终于落了地。
“硬”学区惜售不卖
记者了解到，除周女士这一类降价急售的二手房房东外，年末还有部分房东宁愿不卖也不愿意降价，甚至选择以涨价的方式提高房子价值。这类房东的房源多以优质学区房为主，或者其房源地段优势明显，对于他们而言，开春才能卖个好价钱。
家住槐荫区的柳先生正筹备孩子上学的事宜，他看中历下区的一套学区房，该套房源于今年9月份上架，直到目前仍未卖出。“房东要求必须全款且价格没法再谈，和他洽谈几次，均以失败告终。”柳先生称，在与房东交流过程中，房东态度很是强硬，并且售卖意愿不是很明显。“眼看马上就要过年，心想房东这时是不是会退让，没想到房东还是斩钉截铁地拒绝。”柳先生称，房东表示每天联系他的中介络绎不绝，如果降价房子早就可以卖出，根本不愁没人买。“目前自己的收入实在不足以全款买下这套房，只能作罢，再寻其他房源。”柳先生说。
据历下区某中介公司经纪人介绍，年关将至，部分学区房房东担心市场不景气出现压价情况，宁愿下架房源也不肯降价出售。“这些房东‘惜售’自身房源，盼着开春卖个好价钱。”该经纪人称，此外还有部分房东选择在年底前将房子翻新装修后售卖，总价比之前上架价格略高，这种年底卖房不降反涨的“操作”，也有部分购房者愿意“买单”。“这类房子多是小户型，买的客户主要为了学位，他们迁完户口就出租，装修后的房子出租更受欢迎。”该经纪人表示，由于在售学区房房源有限，“惜售”的表现更体现出部分房东对二手房市场的看好。
年末可以“淘淘金”
目前距离新年仅有20天，根据济南房地产网大数据中心统计数据显示，11月份，济南二手房挂牌均价16520元/㎡，相较于10月份二手房挂牌均价16936元/㎡，二手房价格又跌了。数据显示的接连下跌，是否意味着目前济南二手房市场“一蹶不振”呢？从事二手房领域钻研多年的经纪人刘敬（化名）表示，新房价格进行大幅度调整时，二手房会进入阶段性停滞，但这并不意味着二手房市场“低迷”。“今年5月份二手房售卖也曾迎来一波小爆发，尤其东区部分二手房销量较好。”刘敬表示，二手房售卖主观性偏多，实际过程中任何一套房源都有可能卖出去，并且很“吃香”。
刘敬举了一个真实案例，曾经他售卖过一套户型较为特殊的房源，该房源位于某高校附近，但户型采光较差，三个房间仅有一个朝阳。“当时我认为这套房子很难卖出去，仅将其挂到网站上，没曾想接连几天接到不同买家的电话。”刘敬称，买家多是大学教授，他们对该类房源“情有独钟”，受职业影响，大学教授需要大面积的空间作为书房，而书籍不能长时间暴晒，所以该类户型采光差正好满足他们的需求。“最终成交价还不错，实在让我意外。”刘敬表示，自此以后，他就知道二手房市场每一套房子都有可能“吃香”。“究其原因，二手房房源分散在各个房东手中，房东心态不同，每套房源的具体情况与所处地段不同，这也造就不同的挂牌价和房东心理预期。”刘敬表示，对于买家而言，每个买家的需求各不相同，实际购买中才知道自己想要什么样的房子，这也意味着任何一套二手房都有被“哄抢”的可能。
“年末将至，二手房市场呈现分化，有人降价急于变现，有人惜售不降甚至涨价，这都是一个成熟市场里面的正常心态。”刘敬称，一些较有优势的二手房源，其同板块或同小区内供应量并不大，这些房子惜售较为明显。他表示，按照往年的情况来看，随着年底银行信贷收紧，部分房东会考虑将房子做资金变现，大概率会出现部分急售房源。“如果购房者有计划购房，空闲时间可以去意向小区淘淘看，或许能买到相对优惠一点的房子。但此类房源房东对支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”刘敬认为，年底虽是适合“淘宝”二手房的时机，但也无需急着“上车”。“慢慢选，仔细挑，不冲动，每个购房者都能选到适合自己的房子。”刘敬说。
